土地出讓金和地價(jià)有什么區(qū)別？土地出讓金是指國(guó)家作為土地所有人，將一定時(shí)期內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)款。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）第二項(xiàng)指出，為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地收益的征管，任何單位和個(gè)人不得減少、占用土地出讓金、租金等土地收入。對(duì)低價(jià)出售、出租土地，隨意降低、挪用土地收益，造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失的，依法追究責(zé)任。根據(jù)財(cái)政部《國(guó)有土地有償使用收益管理暫行辦法》（財(cái)資[1992]172號(hào)）第三條第一款規(guī)定，土地出讓金是指從土地管理中收取的土地出讓總價(jià)（土地出讓交易總額）各級(jí)政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)向土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。地價(jià)的內(nèi)涵是指在正常市場(chǎng)條件下，一定時(shí)期內(nèi)土地使用權(quán)未來(lái)凈收益的總和，其權(quán)利特征是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。由此可見，我們平時(shí)講的地價(jià)就是土地使用權(quán)的價(jià)格，也就是出讓的地價(jià)。劃撥土地使用權(quán)和租賃土地使用權(quán)的價(jià)格是其特殊形式，而租賃權(quán)和地役權(quán)的價(jià)格是其衍生形式。在實(shí)踐中，出讓價(jià)格往往以土地評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，用來(lái)確定出讓協(xié)議價(jià)格、起始價(jià)格、起始價(jià)格和底價(jià)。

需要特別注意的是，本文所指的地價(jià)包括成熟土地地價(jià)和原土地地價(jià)。成熟土地地價(jià)是指土地開發(fā)和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，在正常市場(chǎng)條件下一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格。土地開發(fā)程度一般指“幾通一平”（如進(jìn)場(chǎng)道路、電力、通信、給排水、通風(fēng)、采暖等）。原地價(jià)是指在宗地內(nèi)外“幾通一平”的正常市場(chǎng)條件下，已辦理土地使用審批手續(xù)但尚未辦理或部分辦理的一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格。因此，無(wú)論是賣地還是原地，其價(jià)格都可以稱為凈地價(jià)或總地價(jià)。以招拍掛方式出讓土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估地價(jià)是成熟地價(jià)還是原地價(jià)。這兩個(gè)價(jià)格有差別。從上述土地出讓金和地價(jià)的內(nèi)涵可以看出，兩者都屬于價(jià)格范疇，應(yīng)統(tǒng)稱為土地使用權(quán)價(jià)格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)、不同的政府政策、不同的土地使用條件下，地價(jià)的權(quán)屬不同，有時(shí)叫土地出讓金，有時(shí)叫出讓金。土地出讓金是政府征收的土地收益（租金），即土地所有人出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)格。有時(shí)，土地出讓金具有政策性因素，可以稱為出讓價(jià)格、純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓價(jià)格。而出讓價(jià)格，可以是土地所有人出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)格，也可以是土地所有人出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)格。賣地價(jià)是地租的資本化。不受政策因素影響，也不受拆遷安置房屋及其他附著物的補(bǔ)償費(fèi)用影響。因此，在一級(jí)土地市場(chǎng)上，土地出讓金既有政策價(jià)格又有市場(chǎng)價(jià)格；在二級(jí)和三級(jí)土地市場(chǎng)上，出讓價(jià)格是完全市場(chǎng)價(jià)格。

當(dāng)政府第一次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或改變土地用途后再次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，一次性向受讓人收取的價(jià)款通常稱為土地出讓金。當(dāng)土地使用者取得土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或作為自己無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)利時(shí)，稱為轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

要正確區(qū)分土地出讓金和地價(jià)，有句話叫“差價(jià)千里”。對(duì)這個(gè)詞的誤解會(huì)造成意思的完全偏離，損害當(dāng)事人的利益。當(dāng)當(dāng)事人遇到不懂的專業(yè)術(shù)語(yǔ)時(shí)，可以向?qū)I(yè)人士咨詢。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎