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上海市第二中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

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(2007)滬二中民二(民)終字第380號(hào)

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　　上訴人顏春荷

　　被上訴人朱嘉良

　　被上訴人諸慧娟

　　上訴人顏春荷因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2006)普民三(民)初字第499號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，1995年1月1日，朱嘉良與諸慧娟簽訂《協(xié)議書(shū)》一份，約定：諸慧娟將其位于上海市雙山路101弄14號(hào)203室產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給朱嘉良，轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣14萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)，朱嘉良繳清房款后諸慧娟即將該房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)手續(xù)交付朱嘉良，以后辦理過(guò)戶時(shí)諸慧娟須積極配合如有反悔，反悔者承擔(dān)全部房款金額罰款即14萬(wàn)元。嗣后，朱嘉良即入住系爭(zhēng)房屋。2003年7月5日，雙方又簽訂《協(xié)定書(shū)》一份，約定：上述房屋諸慧娟已于2003年6月完成產(chǎn)權(quán)接軌，該房產(chǎn)權(quán)屬朱嘉良所有，房產(chǎn)證上所具諸慧娟姓名乃是未過(guò)戶所至，因朱嘉良有待后出售該房產(chǎn)權(quán)之打算，為節(jié)省過(guò)戶費(fèi)用，雙方協(xié)定暫不過(guò)戶，何時(shí)過(guò)戶由朱嘉良根據(jù)需要而定，該房產(chǎn)證自本協(xié)定日起由朱嘉良保管。2005年2月2日，諸慧娟與顏春荷就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定諸慧娟將上述房屋以35萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給顏春荷，諸慧娟于2005年2月27日前騰出房屋并通知顏春荷進(jìn)行驗(yàn)收交接。嗣后，顏春荷辦理了系爭(zhēng)房屋的抵押貸款手續(xù)并將所貸款項(xiàng)23萬(wàn)元直接劃入諸慧娟帳戶。同年2月8日，顏春荷取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。2006年3月，朱嘉良訴至原審法院，請(qǐng)求確認(rèn)諸慧娟、顏春荷之間的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

　　另查，2006年2月，顏春荷向法院提起訴訟，要求朱嘉良遷出系爭(zhēng)房屋，現(xiàn)該案中止審理。

　　再查，2005年9月27日，顏春荷在公安局接受詢問(wèn)的筆錄中稱(chēng)：2004年2月，諸慧娟到己處辦理系爭(zhēng)房屋的抵押貸款手續(xù)，由于該手續(xù)未能辦出，諸提出將該房出賣(mài)給自己，然后到銀行貸款，自己當(dāng)時(shí)考慮到幫她一個(gè)忙，自己并不損失，貸款交給諸慧娟后，由諸慧娟還款，如果諸不還貸，自己去還，反正房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)做在自己名下，自己可將房屋收回。至于諸慧娟是否在十年前將房屋出賣(mài)給朱龍標(biāo)，自己并不知道，當(dāng)時(shí)自己曾到房產(chǎn)交易中心調(diào)查過(guò)，得知產(chǎn)權(quán)是在諸慧娟名下，故之后自己將材料送至銀行，銀行亦通過(guò)審核將貸款23萬(wàn)元批放下來(lái)。自己當(dāng)時(shí)未去實(shí)地看房，因?yàn)榉孔幼约河植灰徊贿^(guò)是替諸慧娟幫忙，且諸說(shuō)房屋現(xiàn)借給別人居住，所以自己從來(lái)沒(méi)有去看過(guò)。

　　又查，2005年2月，顏春荷與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市分行就系爭(zhēng)房屋簽訂《個(gè)人住房抵押貸款借款合同》后，顏春荷并未及時(shí)還款，嗣后，在銀行的催討下，顏春荷于2006年1月才將之前所欠貸款予以償還。在本案審理過(guò)程中，顏春荷陳述：其與諸慧娟實(shí)際約定的房?jī)r(jià)款為33萬(wàn)元，但為貸款能夠貸到23萬(wàn)元，故在買(mǎi)賣(mài)合同及抵押貸款合同中約定了35萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款。關(guān)于房?jī)r(jià)款33萬(wàn)元，其中23萬(wàn)元已通過(guò)銀行交給諸慧娟，另外10萬(wàn)元房款以諸慧娟原來(lái)欠本人的10萬(wàn)元借款相抵。

　　原審法院認(rèn)為，合同的簽訂應(yīng)當(dāng)出自雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且應(yīng)當(dāng)是善意的。分析本案中顏春荷、諸慧娟就系爭(zhēng)房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的目的，是為了獲取銀行貸款，不符合房屋買(mǎi)賣(mài)的特征。顏春荷作為從事房屋抵押貸款行業(yè)人員，知道或者應(yīng)該知道了解系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)的基本情況及現(xiàn)狀，其陳述聽(tīng)信諸慧娟介紹系爭(zhēng)房屋出租而從未看過(guò)房屋的辯稱(chēng)意見(jiàn)，本院不予采納。諸慧娟明知房屋已出賣(mài)給朱嘉良，收取了朱嘉良房款，并將房屋交給朱嘉良居住使用達(dá)十一年之久，仍為貸款將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)`反相關(guān)法律規(guī)定。由此，本院確認(rèn)，顏春荷、諸慧娟均不是善意的房屋交易的賣(mài)方和買(mǎi)方，顏春荷、諸慧娟的非善意買(mǎi)賣(mài)房屋行為侵犯了朱嘉良的合法權(quán)益。故本院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，對(duì)朱嘉良訴請(qǐng)予以支持。合同無(wú)效后，諸慧娟應(yīng)將其收到的貸款23萬(wàn)元返還給顏春荷，至于其他房款，由于顏春荷未向法院提供其已經(jīng)支付的證據(jù)，本案不予處理。諸慧娟經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，視為其放棄全部答辯權(quán)利，不影響本院依法裁判。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七條和第五十二條之規(guī)定，判決如下：一、諸慧娟與顏春荷就上海市雙山路101弄14號(hào)203室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；二、諸慧娟應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還顏春荷房款人民幣23萬(wàn)元。本案受理費(fèi)人民幣4,310元，由諸慧娟負(fù)擔(dān)人民幣2,310元，顏春荷負(fù)擔(dān)人民幣2,000元。

　　原審法院判決后，顏春荷不服，向本院提起上訴稱(chēng)，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)符合等價(jià)有償、雙方合意，且不損害社會(huì)公共利益，原審法院以是否存在善意作為認(rèn)定合同有效性要件與法無(wú)據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，朱嘉良與諸慧娟簽訂系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，但十一年未向國(guó)家登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有依法轉(zhuǎn)移。其從諸慧娟處合法購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)不可能知道系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被出賣(mài)，其也有理由認(rèn)為諸慧娟可全權(quán)處理該房屋，無(wú)需進(jìn)一步了解，主觀上不存在過(guò)錯(cuò)且其已支付對(duì)價(jià)并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，完全符合法律規(guī)定，原審法院認(rèn)定其“非善意”并無(wú)依據(jù)，要求撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回朱嘉良的訴請(qǐng)。

　　朱嘉良辯稱(chēng)，其自買(mǎi)受系爭(zhēng)房屋后一直居住至今。顏春荷與諸慧娟簽訂買(mǎi)賣(mài)合同只是為了辦理貸款且雙方約定的房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，顏春荷也不能證明其已支付對(duì)價(jià)，雙方之間存在惡意串通，故雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。原審法院的判決正確，要求維持原判。

　　諸慧娟未作答辯。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤。

　　本院認(rèn)為，根據(jù)查明事實(shí)，顏春荷與諸慧娟就系爭(zhēng)房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的目的在于套取銀行貸款，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思，故本案所涉顏春荷與諸慧娟的買(mǎi)賣(mài)合同僅有房屋買(mǎi)賣(mài)的形式并無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)質(zhì)。諸慧娟在系爭(zhēng)房屋已出賣(mài)給朱嘉良的情況下仍以買(mǎi)賣(mài)形式套取貸款，其行為存在故意。顏春荷也以協(xié)助諸慧娟套取貸款為目的而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至自己名下，根據(jù)其行為不能得出其系善意買(mǎi)受人的結(jié)論。原審法院根據(jù)本案事實(shí)認(rèn)定顏春荷與諸慧娟之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并無(wú)不當(dāng)，顏春荷上訴要求改判駁回朱嘉良的訴請(qǐng)，理由不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)4,310元，由上訴人顏春荷負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

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審　判　長(zhǎng)　　劉海邑

代理審判員　　張　松

代理審判員　　鄔　梅

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二○○七年二月七日

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書(shū)　記　員　　朱丹丹