遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　[2005]沈中民（3）合終字第587號(hào)

　　上訴人（原審原告）：黃肅燕，女，1969年10月28日出生，漢族，系萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)客戶(hù)，住沈陽(yáng)市于洪區(qū)北塔街北塔里10組418號(hào)。

　　委托代理人：杜晉安、周坤，系遼寧長(zhǎng)風(fēng)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司，住所地沈陽(yáng)市和平區(qū)中華路15號(hào)。

　　法定代表人：丁本錫，系該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人：丁少云、張F(tuán)之，系遼寧同方律師事務(wù)所律師。

　　上訴人黃肅燕與被上訴人沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司因物業(yè)管理合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院[2005]和民合初字第27號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年5月16日受理后，依法組成由張棟擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員杜惠清主審、審判員王秀云參加評(píng)議的合議庭，于2005年 6月6日審理了本案。上訴人黃肅燕及委托代理人杜晉安、周坤，被上訴人委托代理人丁少云、張F(tuán)之到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，黃肅燕為租賃“沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”的商鋪，于2003年8月2日與沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司簽訂了委托租賃意向書(shū)，原告委托被告代理租賃D南13號(hào)商鋪，用于經(jīng)營(yíng)服裝，委托期限自2003年8月2日至2004年12月31日，黃肅燕于2003年8月2日與業(yè)主簽訂商鋪租賃協(xié)議，約定原告租賃業(yè)主閆守平的D南13號(hào)商鋪用于經(jīng)營(yíng)闊發(fā)服飾，租期自2004年1月1日起至2006年12月31日止，第一年月租金 11544元，商鋪采暖費(fèi)用由黃肅燕自行支付，每月前5日直接向被告支付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，向管理公司繳納進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量保證金5000元，管理公司在原告歸還業(yè)主商鋪后六個(gè)月內(nèi)將保證金無(wú)息退給原告，原告自行承擔(dān)裝修改造費(fèi)用和責(zé)任等。依據(jù)租賃合同，原告向業(yè)主交納了三個(gè)月的租金計(jì)34632元，向沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)交納了質(zhì)量保證金2000元，物業(yè)管理費(fèi)2062元，向供暖公司交納采暖費(fèi)1375元。

　　原告在簽訂租賃合同的同時(shí)與業(yè)主共同向沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)出具了保證函，業(yè)主保證原告按期交納物業(yè)管理費(fèi)、質(zhì)量保證金、采暖費(fèi)等費(fèi)用，如不履行義務(wù)，業(yè)主承擔(dān)連帶保證責(zé)任。沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)于2003年12月開(kāi)業(yè)，原告進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)。廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的客流量沒(méi)有達(dá)到宣傳和預(yù)期的局面。

　　沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍：物業(yè)管理、商務(wù)代理、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與代理；建筑材料、日用百貨、煙、酒、定型包裝食品零售；園林綠化工程；打字、復(fù)印服務(wù)。

　　上述事實(shí)，有原告向法庭提供的委托租賃意向書(shū)、商鋪?zhàn)赓U協(xié)議、交款收據(jù)，被告提供的委托租賃意向書(shū)、保證函、關(guān)于發(fā)放12月23日開(kāi)業(yè)獎(jiǎng)金原則等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，予以確任。

　　原審法院認(rèn)為，根據(jù)上訴人向法庭提供的與被上訴人于2003年8月2日簽訂的委托租賃意向書(shū)可以認(rèn)定上訴人與被上訴人之間依法成立委托合同關(guān)系，根據(jù)委托合同約定，被上訴人應(yīng)承擔(dān)代理上訴人租賃沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)D北13號(hào)商鋪等義務(wù)，因上訴人已與業(yè)主簽訂了商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，被上訴人已經(jīng)履行了自己的受托義務(wù)，至此，委托合同因當(dāng)事人雙方已按約定履行而完成。

　　上訴人要求被上訴人賠償已向業(yè)主交納的租金、向被上訴人交納的質(zhì)量保證金及物業(yè)管理費(fèi)、向供暖公司交納的采暖費(fèi)及自行承擔(dān)的裝修費(fèi)等費(fèi)用，均系上訴人與業(yè)主之間商鋪?zhàn)赓U協(xié)議中約定的，上訴人應(yīng)履行的合同義務(wù)，與被上訴人沒(méi)有直接關(guān)系，并非因被上訴人不履行委托合同而給上訴人造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　關(guān)于上訴人主張的被上訴人為銷(xiāo)售商鋪進(jìn)行的大量宣傳，導(dǎo)致了其與商鋪產(chǎn)權(quán)人簽訂了租賃協(xié)議，又因萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)沒(méi)有形成商機(jī)和人氣以至給上訴人造成經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題，在沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)招商廣告宣傳中，雖過(guò)分夸大其狀況，但宣傳所謂的升值和投資回報(bào)，蘊(yùn)含著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)為上訴人所充分注意，而且被上訴人僅以管理團(tuán)隊(duì)的名義出現(xiàn)在廣告宣傳中，不能確認(rèn)其為廣告發(fā)布者的身份。綜上，上訴人要求被上訴人承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任，沒(méi)有法律依據(jù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回原告黃肅燕的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi) 2，164元（原告已預(yù)交），由原告黃肅燕負(fù)擔(dān)。

　　一審宣判后，上訴人黃肅燕不服，向本院提出上訴。要求被上訴人賠償其經(jīng)濟(jì)損失55149元。理由是：（1）一審判決對(duì)上訴人與被上訴人的商業(yè)、物業(yè)管理關(guān)系未與認(rèn)定是重大錯(cuò)誤的。上訴人與被上訴人及業(yè)主簽訂的租賃合同也是上訴人與被上訴人訂立的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同。（2）上訴人嚴(yán)格按照租賃合同管理保證書(shū)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理委托合同的相關(guān)條款履行了應(yīng)盡的義務(wù)，被上訴人未能履行統(tǒng)一管理的職責(zé)，致使萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)不能正常經(jīng)營(yíng)，使上訴人遭受重大損失，故請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)原判，做出公正判決。

　　被上訴人辯稱(chēng)，（1）上訴人列舉的廣告不是被上訴人發(fā)布的，與被上訴人無(wú)關(guān)，廣告的內(nèi)容不能成為上訴人與被上訴人所簽訂合同的內(nèi)容，對(duì)被上訴人沒(méi)有約束力；（2）上訴人與被上訴人之間沒(méi)有物業(yè)管理關(guān)系；（3）被上訴人與上訴人簽訂的委托合同性質(zhì)是居間合同，且合同已經(jīng)終止；（4）上訴人與被上訴人從未簽訂過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理合同，上訴人所說(shuō)的各項(xiàng)損失不存在，租金交給了業(yè)主，采暖費(fèi)交給了供暖公司、保證金在租賃終止后會(huì)返還、質(zhì)保金是對(duì)裝修的保證。因此，上訴人上訴理由不成立，請(qǐng)求二審法院維持原判。

　　上訴人黃肅燕在本院審理期間沒(méi)有提交新的證據(jù)。

　　本院認(rèn)為，上訴人黃肅燕與被上訴人沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司簽訂的合同依據(jù)雙方約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容符合物業(yè)管理合同的特征。萬(wàn)達(dá)商鋪的業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)已同意由被上訴人進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，雖然上訴人黃肅燕不是商鋪的業(yè)主，但其是物業(yè)使用人且與業(yè)主一道同被上訴人簽訂接受被上訴人進(jìn)行物業(yè)管理的合同，按照該合同的約定向被上訴人交納了有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用并履行合同約定的其他義務(wù)，同時(shí)也享有合同約定的權(quán)利，應(yīng)視為上訴人自愿受物業(yè)管理合同約束，故上訴人與被上訴人的糾紛可認(rèn)定為物業(yè)管理合同糾紛，原審認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間為委托合同關(guān)系不當(dāng)，應(yīng)予糾正。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依照合同約定履行義務(wù)?，F(xiàn)雙方為履行上述合同發(fā)生糾紛，應(yīng)適用有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)調(diào)整。上訴人以被上訴人進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳致使商場(chǎng)不能營(yíng)業(yè)造成其損失為由，要求被上訴人賠償其已向業(yè)主交納的租金、向被上訴人交納的質(zhì)量保證金及物業(yè)管理費(fèi)、向供暖公司交納的采暖費(fèi)及自行承擔(dān)的裝修費(fèi)等費(fèi)用，因上訴人的上述損失均非被上訴人不履行合同而造成的，且上訴人所指向的虛假?gòu)V告是沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在招商廣告宣傳中所宣稱(chēng)的，被上訴人僅以管理團(tuán)隊(duì)的名義出現(xiàn)在廣告宣傳中，并不是上訴人所指向的虛假?gòu)V告的發(fā)布者，且關(guān)于虛假?gòu)V告引起的糾紛本院已另案處理，故上訴人要求被上訴人承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任的主張沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，原審認(rèn)定的事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人黃肅燕的上訴理由，因缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條、第四十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)2，164元，由上訴人黃肅燕負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 張 棟

　　審 判 員 杜 惠 清

　　審 判 員 王 秀 云

　　二00五年六月十五日

　　書(shū) 記 員 曾 威