××房地產(chǎn)開展項目可行性研究報告(大綱)

　　
　　一、總論
　　1．項目建設(shè)背景
　　2．項目概況
　　(1)項目名稱：
　　(2)建設(shè)地點：
　　(3)建設(shè)單位：
　　(4)企業(yè)性質(zhì)：
　　(5)經(jīng)營范圍：
　　(6)公司類別：
　　(7)資質(zhì)等級：
　　(8)企業(yè)概況：
　　(9)工程概況：
　　(10)資金來源：
　　3．可行性研究報告編制依據(jù)
　　4．可行性研究報告研究范圍
　　5．研究結(jié)論及建議
　　6．主要經(jīng)濟技術(shù)指標
　　項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。
　　
　　

　　┌──┬───────────────┬─────────┬───────┐

　　│序號│　　　　項目名稱　　　　　　　│　　　 單位　　　 │　　指標　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 1　│總占地面積　　　　　　　　　　│　　平方米　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 2　│總建筑面積　　　　　　　　　　│　　平方米　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 3　│建筑容積率　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 4　│小區(qū)綠化率　　　　　　　　　　│　　％　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 5　│戶均面積　多層住宅　　　　　　│　　平方米／戶　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│　　│　　　　　聯(lián)排低層住宅　　　　│　　平方米／戶　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 6　│地下停車庫車位　　　　　　　　│　　平方米／車位　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 7　│綜合售價　多層住宅　　　　　　│　　元／平方米　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│　　│　　　　　聯(lián)排低層住宅　　　　│　　元／平方米　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 8　│地下停車庫　　　　　　　　　　│　　元／位　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│ 9　│建設(shè)投資　　　　　　　　　　　│　　萬元　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│10　│每平方米建設(shè)投資　　　　　　　│　　元　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│11　│投資利潤率　　　　　　　　　　│　?。ァ　　　　　々Α　　　　　　々?
　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│12　│全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)　│　　％　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│13　│全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)　　　│　　萬元　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

　　│14　│全部投資投資回收期(稅前)　　　│　　年　　　　　　│　　　　　　　│

　　└──┴───────────────┴─────────┴───────┘

　　

　　
　　二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)路
　　1．當前住宅市場現(xiàn)狀
　　2．商品房市場現(xiàn)狀與市場需求
　　3．商品房的市場需求及發(fā)展
　　4．當前住宅市場面臨的矛盾和問題
　　5．營銷戰(zhàn)略
　　
　　三、項目選址及建設(shè)條件
　　1．項目選址
　　2．建設(shè)條件
　　2．1　位置優(yōu)越
　　2．2　交通方便
　　2．3　建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備
　　供水：
　　供電：
　　煤氣：
　　通訊：
　　場地：
　　2．4　住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
　　2．5　土地征用情況
　　
　　四、建設(shè)規(guī)模及功能標準
　　1．建筑面積和內(nèi)容
　　2．功能設(shè)施標準
　　2．1　建筑使用功能
　　2．2　設(shè)施標準
　　(1)住宅裝飾及設(shè)施標準：
　　(2)小區(qū)配套設(shè)施：
　　2．3　住宅戶型規(guī)劃
　　3．工程項目一覽表
　　依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。
　　
　　

　　┌──┬─────────┬──────────────┐

　　│序號│　　 項目名稱　　 │　　　　　 說明　　　　　　 │

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│1　 │土建工程　　　　　│建筑面積　　　　 ㎡　　　　 │

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│1．1│　多層住宅　　　　│建筑面積　　　　 ㎡　　　　 │

　　│1．2│　聯(lián)排低層高檔住宅│建筑面積　　　　 ㎡　　　　 │

　　│1．3│　地下停車庫　　　│建筑面積　　　　 ㎡　　　　 │

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│2　 │給排水工程　　　　│水箱、水池、水泵機房　　　　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│3　 │普通消防系統(tǒng)　　　│住宅區(qū)　　　　　　　　　　　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│4　 │變配電工程(強電)　│配電房變配電設(shè)備　　　　　　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│5　 │照明工程　　　　　│小區(qū)照明　　　　　　　　　　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│6　 │通訊工程　　　　　│普通電話配線(端子接單元口)　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│7　 │火災報警及安全監(jiān)視│公共場所火災報警，可視防盜門│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│8　 │通風工程　　　　　│地下停車庫通風　　　　　　　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│9　 │閉路電視　　　　　│住宅區(qū)　　　　　　　　　　　│

　　├──┼─────────┼──────────────┤

　　│10　│室外工程　　　　　│室外綠化及部分道路場地　　　│

　　└──┴─────────┴──────────────┘

　　

　　
　　五、建設(shè)方案
　　1．建設(shè)場地環(huán)境
　　1．1　地形
　　1．2　場地自然條件
　　(1)地貌：
　　(2)水文地質(zhì)：
　　(3)地震裂度：
　　(4)地基土工程地質(zhì)評價：
　　2．總體規(guī)劃布局
　　2．1　片區(qū)規(guī)劃
　　2．2　小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則
　　2．3　總平面布局
　　2．4　交通組織
　　2．5　規(guī)劃指標
　　根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。
　　
　　

　　┌──┬──────────────┬───────┐

　　│序號│　　　　　項目　　　　　　　│　　指標　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 1　│總用地面積　　　　　　　　　│　　平方米　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 2　│總建筑面積　　　　　　　　　│　　平方米　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 3　│地下建筑面積(地下停車場)　　│　　平方米　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 4　│地上建筑面積　　　　　　　　│　　平方米　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│　　│　其中：多層住宅　　　　　　│　　平方米　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│　　│　　　　聯(lián)排低層高檔住宅　　│　　平方米　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 5　│建筑層數(shù)　地上　　　　　　　│　　層　　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│　　│　　　　　地下　　　　　　　│　　層　　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 6　│建筑總高　　　　　　　　　　│　　米　　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 7　│建筑層高　地上　　　　　　　│　　米　　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│　　│　　　　　地下　　　　　　　│　　米　　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 8　│建筑容積率　　　　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│ 9　│綠地率　　　　　　　　　　　│　　％以上　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│10　│停車　地上　　　　　　　　　│　　不停車　　│

　　├──┼──────────────┼───────┤

　　│　　│　　　地下　　　　　　　　　│　　輛　　　　│

　　└──┴──────────────┴───────┘

　　

　　3．建筑方案設(shè)計
　　3．1　建筑方案總體構(gòu)思
　　3．2　平面設(shè)計
　　(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。
　　
　　

　　┌──┬─────────────┬──────────┬───────┐

　　│序號│　　指標名稱　　　　　　　│　　　 單位　　　　 │　　 指標　　 │

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│1　 │套內(nèi)使用面積　　　　　　　│　　平方米／套　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│2　 │住宅標準層總使用面積　　　│　　平方米　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│3　 │住宅標準層總建筑面積　　　│　　平方米　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│4　 │住宅標準層使用系數(shù)　　　　│　　％　　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│5　 │套內(nèi)建筑面積　　　　　　　│　　平方米　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│5．1│多層住宅　　a型　　　　　 │　　平方米／套　　　│　　　　　　　│

　　│5．2│多層住宅　　b型　　　　　 │　　平方米／套　　　│　　　　　　　│

　　│5．3│聯(lián)排低層高檔住宅　　c型　 │　　平方米／套　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│6　 │戶內(nèi)平均居住人數(shù)　　　　　│　　人／戶　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│7　 │居住戶數(shù)　　　　　　　　　│　　戶　　　　　　　│　　　　　　　│

　　├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

　　│8　 │居住人數(shù)　　　　　　　　　│　　人　　　　　　　│　　　　　　　│

　　└──┴─────────────┴──────────┴───────┘

　　

　　(2)公用建筑。
　　3．3　立面設(shè)計
　　4．結(jié)構(gòu)設(shè)計
　　4．1　基礎(chǔ)造型及處理
　　4．2　上部結(jié)構(gòu)
　　5．公用設(shè)施方案
　　5．1　供水排水
　　5．2　供電
　　(1)供配電系統(tǒng)。
　　(2)照明及電力設(shè)備。
　　5．3　供氣
　　5．4　中央空調(diào)
　　5．5　弱電設(shè)計
　　6．消防
　　7．環(huán)境保護
　　
　　六、項目實施進度安排
　　本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：
　　　年　月　　日：項目建議書批復。
　　　年　月　　日～　　年　月　　日：編制可行性研究報告并報批。
　　　年　月　　日～　　年　月　　日：建筑方案設(shè)計。
　　　年　月　　日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。
　　　年　月～　　　年　　月：施工圖設(shè)計。
　　　年　月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
　　　年　月　　 日：工程開工。
　　　年　月：完成投資25％，開始預售。
　　　年　月：主體工程斷水。
　　　年　月～　　　　　年　月：單體工程驗收。
　　　年　月～　　　　　年　月：分項工程驗收。
　　　年　月：正式入住。
　　
　　七、投資估算與資金籌措
　　1．投資估算
　　總投資造價見表5和附表1。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元
　　

　　┌──┬─────────┬────────┬───────────────┐

　　│序號│　　　項目　　　　│　　開發(fā)產(chǎn)品　　│　　　　 分期計劃進度　　　　 │

　　│　　│　　　　　　　　　│　　成　　本　　├───┬───┬───┬───┤

　　│　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　　│　1　 │　2　 │　3　 │　4　 │

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 1│土地費用　　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 2│前期工程費　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 3│基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 4│建筑安裝工程費　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 5│公共配套設(shè)施建設(shè)費│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 6│開發(fā)間接費　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 7│管理費用　　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 8│銷售費用　　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　 9│開發(fā)期稅費　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　10│其他費用　　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　11│不可預見費　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├──┴─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

　　│　　　　合計　　　　　　│　　　　　　　　│　　　│　　　│　　　│　　　│

　　└────────────┴────────┴───┴───┴───┴───┘

　　

　　2．資金籌措
　　詳見附表2。
　　
　　八、經(jīng)濟效益分析
　　1．住宅銷售價格
　　2．銷售進度及付款計劃
　　本項目計劃在　　　　年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。
　　
　　

　　┌────────┬─────┬───┬───┬───┐

　　│　　　項目　　　│　合計　　│　 1　│　2　 │　3　 │

　　├────────┼─────┼───┼───┼───┤

　　│多層住宅　　　　│　　　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├────────┼─────┼───┼───┼───┤

　　│聯(lián)排低層高檔住宅│　　　　　│　　　│　　　│　　　│

　　├────────┼─────┼───┼───┼───┤

　　│地下停車場　　　│　　　　　│　　　│　　　│　　　│

　　└────────┴─────┴───┴───┴───┘

　　

　　3．稅費率
　　本報告采用的各種稅費率見表7。
　　
　　

　　┌────────┬─────────┬────────┬─────────┐

　　│　　稅費項目　　│　　 稅費率　　　 │　　稅費項目　　│　　 稅費率　　　 │

　　├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

　　│營業(yè)稅　　　　　│　　　　　　　　　│土地增值稅　　　│　　　　　　　　　│

　　├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

　　│城市維護建設(shè)稅　│　　　　　　　　　│公益金　　　　　│　　　　　　　　　│

　　├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

　　│教育費附加費　　│　　　　　　　　　│法定盈余公積金　│　　　　　　　　　│

　　├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

　　│企業(yè)所得稅　　　│　　　　　　　　　│任意盈余公積金　│　　　　　　　　　│

　　├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

　　│房產(chǎn)稅(按租金)　│　　　　　　　　　│不可預見費　　　│　　　　　　　　　│

　　└────────┴─────────┴────────┴─────────┘

　　

　　4．盈利能力分析
　　項目盈利能力詳見附表3～附表7。
　　
　　

　　┌──┬───────┬────┬───────────────┐

　　│序號│　 項目　　　 │變動幅度│　　　全部投資(所得稅前)　　　│

　　│　　│　　　　　　　│　(％)　├─────┬───┬─────┤

　　│　　│　　　　　　　│　　　　│內(nèi)部收益率│凈現(xiàn)值│投資回收期│

　　│　　│　　　　　　　│　　　　│　　(％)　│(萬元)│　　(年)　│

　　├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤

　　│ 0　│基本方案　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤

　　│ 1　│開發(fā)產(chǎn)品投資　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　　　　├────┼─────┼───┼─────┤

　　│　　│　　　　　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤

　　│ 2　│售房價格　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　　　　├────┼─────┼───┼─────┤

　　│　　│　　　　　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤

　　│ 3　│預售款回籠進度│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　　　　├────┼─────┼───┼─────┤

　　│　　│　　　　　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤

　　│ 4　│租房價格　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　　　　├────┼─────┼───┼─────┤

　　│　　│　　　　　　　│　　　　│　　　　　│　　　│　　　　　│

　　└──┴───────┴────┴─────┴───┴─────┘

　　

　　5．清償能力分析
　　6．資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析
　　資金平衡分析詳見附表3—8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3—9。
　　7．敏感性分析
　　將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
　　8．臨界點分析
　　詳見表9。
　　
　　

　　┌───────────┬───────┬──────────────┐

　　│敏感因素　　　　　　　│　　基本值　　│　　　　　 臨界點　　　　　 │

　　├───────────┼───────┼───────┬──────┤

　　│全部投資稅前內(nèi)部收益率│　　　　　　　│　　期望值　　│　　　　　　│

　　├───────────┼───────┼───────┼──────┤

　　│開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)　　│　　　　　　　│　　最高值　　│　　　　　　│

　　├───────────┼───────┼───────┼──────┤

　　│售房價格(元／平方米)　│　　　　　　　│　　最低值　　│　　　　　　│

　　├───────────┼───────┼───────┼──────┤

　　│土地費用(萬元)　　　　│　　　　　　　│　　最高值　　│　　　　　　│

　　├───────────┼───────┼───────┼──────┤

　　│售房面積(平方米)　　　│　　　　　　　│　　最低值　　│　　　　　　│

　　└───────────┴───────┴───────┴──────┘

　　

　　9．主要經(jīng)濟指標
　　項目的主要經(jīng)濟指標見表10。
　　
　　

　　┌──┬───────────────┬─────┬────┬─────┐

　　│序號│　　　　　　 名稱　　　　　　 │　單位　　│　數(shù)據(jù)　│　 備注　 │

　　├──┼───────────────┼─────┼────┼─────┤

　　│ⅰ　│建設(shè)規(guī)?！　　　　　　　　　　々Α　　　　々Α　　　々Α　　　　々?
　　│1　 │房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　│1．1│商品房銷售　　　　　　　　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　│　　│　其中：多層住宅　　　　　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　聯(lián)排低層高檔住宅　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　地下停車場　　　　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　│1．2│出租房　　　　　　　　　　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　│　　│　地下停車場　　　　　　　　　│　平方米　│　　　　│　　　　　│

　　├──┼───────────────┼─────┼────┼─────┤

　　│ⅱ　│經(jīng)濟數(shù)據(jù)　　　　　　　　　　　│　　　　　│　　　　│　　　　　│

　　│1　 │總投資　　　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　　　　　│

　　│2　 │資金籌措　　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　　　　　│

　　│　　│　其中：資本金　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　　　　　│

　　│　　│　　　　使用預售房款　　　　　│　萬元　　│　　　　│　　　　　│

　　│3　 │經(jīng)營收入　　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　│4　 │經(jīng)營稅金及附加　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　│5　 │總成本費用　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　│6　 │利潤總額　　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　│7　 │所得稅　　　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　│8　 │稅后利潤　　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　│9　 │土地增值稅　　　　　　　　　　│　萬元　　│　　　　│　年平均　│

　　├──┼───────────────┼─────┼────┼─────┤

　　│?！々ω攧?wù)評價指標　　　　　　　　　│　　　　　│　　　　│　　　　　│

　　│1　 │商品房投資利潤率　　　　　　　│?。ァ　　々Α　　　々Α　　　　々?
　　│2　 │商品房投資利稅率　　　　　　　│?。ァ　　々Α　　　々Α　　　　々?
　　│3　 │商品房資本金凈利潤率　　　　　│?。ァ　　々Α　　　々Α　　　　々?
　　│4　 │全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)　│　％　　　│　　　　│　　　　　│

　　│5　 │全部投資投資回收期(所得稅前)　│　年　　　│　　　　│　　　　　│

　　│6　 │全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)　│?。ァ　　々Α　　　々Α　　　　々?
　　│7　 │全部投資投資回收期(所得稅后)　│　年　　　│　　　　│　　　　　│

　　│8　 │資本金內(nèi)部收益率　　　　　　　│　％　　　│　　　　│　　　　　│

　　└──┴───────────────┴─────┴────┴─────┘

　　

　　
　　九、風險分析及對策
　　1．市場風險分析
　　2．經(jīng)營管理風險分析
　　3．金融財務(wù)風險分析
　　附表1
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元
　　

　　┌───┬───────────┬──────────┬─────────┐

　　│ 序號 │　　　　項目　　　　　│　　　 總投資　　　 │　　 估算說明　　 │

　　├───┼───────────┼──────────┼─────────┤

　　│1　　 │開發(fā)建設(shè)　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　├───┼───────────┼──────────┼─────────┤

　　│1．1　│土地費用　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．2　│前期工程費　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．3　│基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．4　│建筑安裝工程費　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．5　│公共配套設(shè)施建設(shè)費　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．6　│開發(fā)間接費　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．7　│管理費用　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．8　│銷售費用　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．9　│開發(fā)期稅費　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．10 │其他費用　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．11 │不可預見費　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│1．12 │財務(wù)費用　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　├───┼───────────┼──────────┼─────────┤

　　│2　　 │經(jīng)營資金　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　├───┼───────────┼──────────┼─────────┤

　　│3　　 │項目總投資　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　├───┼───────────┼──────────┼─────────┤

　　│3．1　│開發(fā)產(chǎn)品成本　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│3．2　│固定資產(chǎn)投資　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　│3．3　│經(jīng)營資金　　　　　　　│　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　│

　　└───┴───────────┴──────────┴─────────┘

　　

　　附表2
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元
　　

　　┌────┬──────────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│　 序號 │　　　　項目　　　　　　　　│合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　　　 │總投資　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1　　│自營資產(chǎn)投資　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2　　│自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3　　│自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．4　　│經(jīng)營資金　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．5　　│開發(fā)產(chǎn)品投資　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　　　│　其中：不含財務(wù)費用　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　　　│　　　　財務(wù)費用　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　　　 │資金籌措　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├────┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1　　│資本金　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2　　│預售收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．3　　│預租收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．4　　│其他收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5　　│借款　　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5．1 │　固定資產(chǎn)投資長期借款　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　　　│　　自營資產(chǎn)投資人民幣借款　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　　　│　　自營資產(chǎn)投資外幣借款　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　　　│　　房地產(chǎn)投資人民幣借款　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5．2 │　自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5．3 │　經(jīng)營資金人民幣借款　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　└────┴──────────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘

　　

　　附表3
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元
　　

　　┌──┬──────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│序號│　　 項目　　　　　 │合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　 │售房收入　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1│可銷售面積(平方米)　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2│平均售價(元／平方米)│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3│銷售比例(％)　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　 │經(jīng)營稅金及附加　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1│營業(yè)稅　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2│城市維護建設(shè)稅　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．3│教育費附加　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│3　 │土地增值稅　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│4　 │商品房銷售凈收入　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　└──┴──────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘

　　

　　附表4
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元
　　

　　┌──┬─────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│序號│　　　項目　　　　│合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├──┼─────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　 │租房收入　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼─────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1│可出租面積(車位)　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2│單位租金(元／車位)│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3│出租率(％)　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼─────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　 │經(jīng)營稅金及附加　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼─────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1│營業(yè)稅　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2│城市維護建設(shè)稅　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．3│教育費附加　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼─────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│3　 │租金凈收入　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼─────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│4　 │凈轉(zhuǎn)售收入　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　└──┴─────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘

　　

　　附表5
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元
　　

　　┌──┬──────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│序號│　　　項目　　　　　│合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　 │經(jīng)營收入　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1│商品房銷售收入　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2│房地產(chǎn)租金收入　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3│自營收入　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　 │經(jīng)營成本　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1│商品房經(jīng)營成本　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2│出租房經(jīng)營成本(攤銷)│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│3　 │出租房經(jīng)營費用　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│4　 │自營部分經(jīng)營費用　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│5　 │自營部分折舊、攤銷　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│6　 │自營部分財務(wù)費用　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│7　 │經(jīng)營稅金及附加　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│8　 │土地增值稅　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│9　 │利潤總額　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│10　│彌補以前年度虧損　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│11　│應納稅所得額　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│12　│所得稅　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│13　│稅后利潤　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│公益金　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│法定盈余公積金　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│任意盈余公積金　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│14　│加：年初未分配利潤　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│15　│可供投資者分配的利潤│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│16　│應付利潤　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│　　│a方　　　　　　　　 │　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│b方　　　　　　　　 │　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│c方　　　　　　　　 │　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼──────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│17　│年末未分配利潤　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　└──┴──────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘

　　

　　附表6
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元
　　

　　┌──┬───────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│序號│　　項目　　　　　　　│合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├──┼───────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　 │現(xiàn)金流入　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼───────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1│售房收入　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2│租房收入　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3│自營收入　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．4│其他收入　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．5│回收固定資產(chǎn)余值　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．6│回收經(jīng)營資金　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．7│凈轉(zhuǎn)售收入　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼───────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　 │現(xiàn)金流出　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼───────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1│固定資產(chǎn)投資(含方向稅)│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2│開發(fā)產(chǎn)品投資　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．3│經(jīng)營資金　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．4│自營部分經(jīng)營費用　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5│出租房經(jīng)營費用　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．6│經(jīng)營稅金及附加　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．7│土地增值稅　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．8│所得稅　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼───────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│3　 │凈現(xiàn)金流量　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│累計凈現(xiàn)金流量　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┼───────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│4　 │所得稅前凈現(xiàn)金流量　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│　　│累計所得稅前凈現(xiàn)金流量│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├──┴───────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┤

　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　│　　　　 計算指標　　　　　　　所得稅前　　　　所得稅后　 │

　　│　　　　　 內(nèi)部收益率(firr)　　　　　　　　　　　　　　　 │

　　│　　　　　 財務(wù)凈現(xiàn)值(fnpv)　　　　　　　　　　　　　　　 │

　　│　　　　　 投資回收期(年)　　　　　　　　　　　　　　　　 │

　　│　　　　　 基準收益率(i(c下標))　　　　　　　　　　　　　 │

　　└─────────────────────────────┘

　　

　　附表7
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元
　　

　　┌───┬───────────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│序號　│　　　　　　 項目　　　　　　 │合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├───┼───────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　　 │現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼───────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1　│　售房收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2　│　租房收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3　│　自營收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．4　│　其他收入　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．5　│　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．6　│　回收經(jīng)營資金　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．7　│　凈轉(zhuǎn)售收入　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼───────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　　 │現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼───────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1　│　資本金　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2　│　預售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．3　│　自營部分經(jīng)營費用　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．4　│　出租房經(jīng)營費用　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5　│　經(jīng)營稅金及附加　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．6　│　土地增值稅　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．7　│　所得稅　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．8　│　長期借款本金償還　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．9　│　流動資金借款償還　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．10 │　短期借款本金償還　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．11 │　借款利息支付　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼───────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│3　　 │凈現(xiàn)金流量　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼───────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│4　　 │累計凈現(xiàn)金流量　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┴───────────────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┤

　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　│　　計算指標　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　│　　　內(nèi)部收益率(firr)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　│　　　財務(wù)凈現(xiàn)值(fnpv)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　│　　　基準收益率(i(c下標))　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

　　└──────────────────────────────────┘

　　

　　附表8
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元
　　

　　┌───┬──────────────┬──┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐

　　│序號　│　　　　　項目　　　　　　　│合計│ 1│ 2│ 3│ 4│ 5│ 6│

　　├───┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1　　 │資金來源　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│1．1　│　商品房銷售收入　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．2　│　房地產(chǎn)租金收入　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．3　│　自營收入　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．4　│　自營資產(chǎn)長期借款　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．5　│　自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．6　│　房地產(chǎn)投資借款　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．7　│　短期借款　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．8　│　資本金　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．9　│　其他　　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．10 │　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．11 │　回收經(jīng)營資金　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│1．12 │　凈轉(zhuǎn)售收入　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2　　 │資金運用　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼──────────────┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤

　　│2．1　│　自營固定資產(chǎn)投資(含方向稅)│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．2　│　自營固定資產(chǎn)建設(shè)期利息　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．3　│　房地產(chǎn)投資(含利息)　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．4　│　經(jīng)營資金　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．5　│　自營部分經(jīng)營費用　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．6　│　自營部分財務(wù)費用　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．7　│　出租房經(jīng)營費用　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．8　│　經(jīng)營稅金及附加　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．9　│　土地增值稅　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．10 │　所得稅　　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．11 │　應付利潤　　　　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．12 │　自營資產(chǎn)長期借款本金償還　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．13 │　自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．14 │　房地產(chǎn)長期借款本金償還　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．15 │　償還其他應付款　　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　│2．16 │　短期借款本金償還　　　　　│　　│　│　│　│　│　│　│

　　├───┼──────