審判員：

廣東金日律師事務(wù)所接受原告何XX的委托后，指派羅學(xué)源律師作為原告何XX訴增城市XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案的代理人，經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理，現(xiàn)發(fā)表代理詞如下：

一、原告與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》后，因被告無(wú)法履行辦證的義務(wù)，原告有權(quán)解除合同

原告與被告于2001年2月1日簽訂《商品房預(yù)售合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同）》后，原告如約履行了合同?！逗贤返谑藯l約定，該商品房移交后，在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，甲方指定百花山莊度假村有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，而百花山莊度假村有限公司于同年向原告發(fā)出《交樓通知書(shū)》，原告也按照《交樓通知書(shū)》的要求繳納了水電報(bào)裝和管理費(fèi)儲(chǔ)備金等費(fèi)用。這說(shuō)明被告已于2001年向原告交了樓，被告辯解樓房尚未交付的理由顯然不成立。

《最高人法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《合同》第十七條約定：該商品房竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)，由甲方協(xié)助乙方到增城市房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證過(guò)戶(hù)及測(cè)繪手續(xù)，并到增城市國(guó)土房管局領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)約定，這是被告應(yīng)當(dāng)主動(dòng)去承擔(dān)的義務(wù)，并不需要在原告催促之下去承擔(dān)，因此被告辯稱(chēng)原告一直未催促的理由是站不住腳的。

合同簽訂至今已近五年，由于被告隱瞞該土地已抵押給銀行的事實(shí)，無(wú)法提供辦證所需的材料，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)上述《解釋》可知，原告有權(quán)解除合同。因此，被告辯稱(chēng)解除的條件不具備的理由也是站不住腳的。

至于被告提到解除的期限問(wèn)題，原告認(rèn)為，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第一條規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無(wú)法履行合同主要義務(wù)的情形除外。被告迄今為止，已經(jīng)無(wú)法向辦證機(jī)關(guān)提交辦證所需材料，而使原告不能取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房屋處于權(quán)屬不清的狀態(tài)下，原告一直未裝修入住該房屋，并且不能用于出租或轉(zhuǎn)讓?zhuān)呀?jīng)實(shí)現(xiàn)不了合同的主要目的，這說(shuō)明被告無(wú)法履行合同的主要義務(wù)。

所以，根據(jù)該條規(guī)定，原告請(qǐng)求解除合同的條件完全具備，也不存在解除的期限問(wèn)題。在庭審中，被告也沒(méi)有反對(duì)解除合同，只是認(rèn)為如果解除合同，應(yīng)當(dāng)扣除部分費(fèi)用而已。

二、合同解除后，原告有權(quán)要求被告返還購(gòu)房款及賠償損失

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定，合同解除后，原告有權(quán)要求被告返還購(gòu)房款及賠償損失。

在原告的訴訟請(qǐng)求中，水電煤氣電視報(bào)裝費(fèi)、管理費(fèi)儲(chǔ)備金是由被告直接收取的，被告理應(yīng)返還。原告一直未裝修房屋，也未入住該房屋，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。因此，從被告交樓之日起房屋的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。

被告辯稱(chēng)，當(dāng)時(shí)原告系被告的職工，購(gòu)房時(shí)為原告優(yōu)惠了10000元，原告還向被告借款18000元。但被告在法庭上出示的證據(jù)除了借支單有原告簽名外，其他均與原告無(wú)關(guān)。

至于不是由被告收取的按揭律師費(fèi)、查冊(cè)費(fèi)等費(fèi)用，是由于雙方簽訂合同后，被告無(wú)法履行合同所造成原告的損失，根據(jù)《解釋》第十九條規(guī)定，原告有權(quán)要求被告賠償。特懇請(qǐng)貴院支持原告的訴訟請(qǐng)求。

以上意見(jiàn)，請(qǐng)求法庭采納。

代理人：羅學(xué)源

二00六年四月八日