李律師房產(chǎn)案件辦案手記

二手房屋買賣中戶口遷出引起的訴訟

　　　　　　　　　　　　上海普若律師事務(wù)所　李前軍律師　

　　在上海這邊二手房的買賣中，當(dāng)事人常會(huì)就原出賣人戶口的遷出問(wèn)題在合同當(dāng)中作出明確約定，這主要是因?yàn)槿绻鲑u人沒(méi)有將戶口遷出的話，則可能致買受人的戶口遷不進(jìn)來(lái)的后果，給日后因涉及該房屋所屬的戶籍管理及產(chǎn)生的一些法律權(quán)益給買受人帶來(lái)障礙。所以在二手房買賣當(dāng)中，也不斷有因戶口遷出所產(chǎn)生的糾紛的，筆者近段時(shí)間就代理了一起因買賣二手房涉及到戶口遷出產(chǎn)生的糾紛。下面我就這件我本人代理的案件簡(jiǎn)單介紹一下，以給準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的朋友做個(gè)參考吧。

　　2006年4月9日，被告徐某就其所有的位于浦東新區(qū)某小區(qū)的房屋轉(zhuǎn)讓與原告段某達(dá)成房買賣合同。合同書(shū)明確：由被告將該房屋轉(zhuǎn)讓給原告，房屋價(jià)款為302000元，雙方應(yīng)于2006年4月24日前到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；另外，被告須于2006年8月1日前向房屋所在地的警所辦理原有戶口的遷出手續(xù)，若被告交房后未遷出戶口的，須向原告承擔(dān)每天50.00元的違約金責(zé)任。事后，原、被告辦理了房屋登記過(guò)戶手續(xù)，但被告遲遲不辦理其戶口遷出手續(xù)。到2008年的時(shí)候，原告段某因個(gè)人資金困難，欲將該房子賣出去，但經(jīng)中介介紹的買主得知該房屋的原戶主的戶籍還在，都不愿意購(gòu)買，以免給日后的居住使用帶來(lái)不便，以致于原告雖然取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證，但就是因?yàn)榉孔颖旧硭嬖诖嬖诘膽艨趩?wèn)題始終沒(méi)有能賣出去。由于本案的原告段某遠(yuǎn)在北京，為了使被告徐某盡快將戶口遷出去，其數(shù)次往返于北京至上海兩地與被告交涉。但是雖經(jīng)段某的多次催促，但出賣人徐某直至今年的3月中旬才將戶口遷出去，比約定的戶口遷出時(shí)間晚了近20個(gè)月。對(duì)此，原告段某提出要被告就其遲延遷出戶口的行為給自己帶來(lái)的合同利益的損失承擔(dān)違約責(zé)任，但即使經(jīng)原告的多次主張，被告卻拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。

　　萬(wàn)般無(wú)奈的原告段某一氣之下，決定要起訴被告徐某的這一不誠(chéng)信行為給自己帶來(lái)的損失，經(jīng)慎重考慮后，隨即決定委托筆者要就本案提起訴訟。

　　筆者接受原告的委托后，發(fā)現(xiàn)被告無(wú)法聯(lián)系得上，原告也難以提供被告其它有效的聯(lián)系線索，后筆者通過(guò)向有關(guān)機(jī)關(guān)查詢，了解了被告方的居住信息及戶籍狀況，經(jīng)充分準(zhǔn)備后，于2008年3月20間，就本案向浦東法院提起了訴訟。

　　在本案的法庭調(diào)查中，原告提交的證據(jù)使被告無(wú)法抵賴其未能及時(shí)將戶口遷出去的事實(shí)。面對(duì)其未能及時(shí)遷出戶口的違約行為給原告帶來(lái)的無(wú)法使房屋在二手市場(chǎng)上順利轉(zhuǎn)手再行出售的后果，以及原告就此提出的違約金賠償責(zé)任，雖經(jīng)被告百般理由，顯然是無(wú)法否認(rèn)、不容質(zhì)辯的。法庭辯論結(jié)束后，在主審法官的主持下，雙方接受了調(diào)解，被告方接受了原告方提出的要求其承擔(dān)未能及時(shí)將戶口遷出所產(chǎn)生的違約金賠償責(zé)任。

　　2008年4月30日，筆者收到了浦東新區(qū)人民法院寄來(lái)的民事調(diào)解書(shū)，案件順利結(jié)束，原告對(duì)結(jié)果表示很滿意。

　　案件結(jié)束后，筆者對(duì)欲購(gòu)買二手房的朋友提個(gè)醒了，在簽訂二手房合同時(shí)，要在合同當(dāng)中就戶口遷出的問(wèn)題作出約定，并明確如果不能遷出將要承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣如果對(duì)方不能及時(shí)遷出，將會(huì)因此承擔(dān)物質(zhì)上的損失，以通過(guò)此來(lái)約束當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)履行合同。這個(gè)案件中的原告段某在合同當(dāng)中的明確約定，使其在訴訟中處于了主動(dòng)，并通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)了目的。作為因戶口遲延遷出而走上訴訟實(shí)現(xiàn)權(quán)益，本案可以說(shuō)較為典型的例子了。