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寧波
商品房銷售市場魚龍混雜 買房注意六大環(huán)節(jié)
目前商品房銷售市場魚龍混雜，老百姓購房需處處提防陷阱，開發(fā)商挖空心思玩弄文字游戲，為的是在購房合同約定中爭取主動。因此，買房就需要格外小心。以下是買房需要注意的幾個關鍵環(huán)節(jié)。
一、認購書及定金
認購書，是商品房交易時開發(fā)商提供的，在購房者交納一定的人民幣后訂立的，在約定時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應當交納一定的金錢作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。
定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達不成一致意見時，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。
二、銷售合同
開發(fā)商拿到了預售證，便將在第一時間推出房產(chǎn)，以期早點回收資金。有些房產(chǎn)甚至有沒有達到法律規(guī)定的已完工25%就進行預售的。在簽訂銷售合同時，要認真看清楚合同里的每條手寫的規(guī)定。尤其是對開發(fā)商的免責條款，購房者一定要看清楚了。
三、廣告的法律效力
根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權(quán)要求將廣告的相關內(nèi)容寫入合同，如果不寫入合同，對開發(fā)商就沒有約束力。從上述規(guī)定可以看出，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時應當將廣告內(nèi)容寫入合同，以維護自己的合法權(quán)益。
四、要審查“五證”
“五證”即《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。
五、面積的構(gòu)成
商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實踐中，最容易出現(xiàn)問題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒有約定，需要購房者另行約定。
六、規(guī)劃設計變更
如果開發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進行拆除，改為他用，就會損害購房者的利益。由于合同中對此問題很少涉及，往往使購房者申訴無門。所以，在簽訂合同時，如果可以，一定要盡量把相關材料附上去。
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