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寧波
?夫妻共有房房主有權賣
開欄的話
10月1日起，《物權法》開始正式實施。這部惠及千家萬戶民生的法典，將對我們的生活帶來哪些改變？從今天開始本報推出“法官案解物權法”系列報道，請北京市第一中級人民法院法官，結合現(xiàn)實中與群眾生活關系最為密切的具體案例，解讀《物權法》實施后將會帶來的變化。
過去購買二手房的人經(jīng)常會被賣房人突然反悔所困擾，一旦賣房人以所賣房屋是夫妻共有財產，夫妻一方對賣房一事并不知情也不同意，要求解除買賣合同，買房人在大多情況下只能干瞪眼，頂多獲賠點違約金，而《物權法》實施之后，二手房主再想以這招兒反悔，就難以奏效了。
現(xiàn)實案例
張軍和李麗1997年結婚，2003年兩人購買了一套一居室住房，房屋產權證上登記的是張軍的名字。2006年底，張軍家又購買了一套面積更大的商品房，就想把先購買的小房子賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產權過戶手續(xù)。沒想到在張軍與郭某簽訂房屋買賣合同不久，一居室所在位置的房價從每平方米9000元，漲到了12000元。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產，張軍賣房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。
不同結果
物權法實施之前———法院可能認為，根據(jù)我國《婚姻法》、《合同法》的有關規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間購買的房產系婚后共同財產，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權處分。據(jù)此法院判令張軍與郭某簽訂的房屋買賣合同無效，張軍返還郭某價款，郭某騰退房屋并協(xié)助張軍對房屋進行恢復登記。
物權法實施之后———法院在審理此案中重點審查郭某在購買該房屋時是否與張軍有惡意串通行為？法院在查清買房人郭某與張軍素不相識只是根據(jù)自己需要善意買房后，判決郭某取得房屋產權，不需要將該房屋返還張軍和李麗。
法官解案
按照《物權法》的有關規(guī)定，誰是房屋的權利人，誰就有權處置房屋。而善意的第三人判斷房屋權利人的重要標準是房屋產權證上登記的姓名。張軍和李麗共同購買的房屋，產權證上登記的是張軍的名字，則善意第三人就完全有理由信賴張軍有權處置該房產。這樣一來，郭某購買張軍名下登記的房產并經(jīng)過戶取得所有權是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權法》更為關注對善意第三人的保護。
那么如何處理《物權法》和《婚姻法》之間的沖突？法官說，《物權法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優(yōu)于舊法。此外，《物權法》本身就是規(guī)范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類案件時，應首先適用《物權法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭財產中的合法權利，在房屋產權證登記時就應要求作為共有權人一并登記，或者到產權登記機關追加登記自己作為共有權人。（文中人物均為化名）
新華網(wǎng)
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簡介:
顏恩超律師，1976年生，浙江寧波人。法學、經(jīng)濟學雙學士學位。副主任律師，高級合伙人，刑事事務部主任，婚姻家庭事務部主任。 從事法律行業(yè)多年，法學理論功底深厚，辦案實踐經(jīng)驗豐富，熟悉寧波本地司法環(huán)境，同時與社會各界有著廣泛的交往和聯(lián)系。顏恩超律師具備超強的思維能力、盡心盡責的辦案態(tài)度，在多年辦案實踐中形成了自己獨特辦案風格。并深知“金杯銀杯不如百姓口碑”的道理，視“誠信、責任、聲譽”為生命，接待咨詢客觀坦誠，分析案情鞭辟入里，多年來一直深得當事人的信任。 工作作風：認真、負責、扎實、嚴謹，待人熱情誠懇，平易近人，全心全意維護被代理人的合法權益。以“受人之托，忠人之事”為執(zhí)業(yè)信條。 辦案特色：顏恩超律師擅長辦理重大、疑難、復雜的各類案件，辦案思路清晰、應變敏捷，善于捕捉證據(jù)細節(jié)，綜合分析案件事實，法庭辯論攻防兼?zhèn)洌q護意見有破有立，語言表達言簡意賅、不冗不漏。無論是作為原告方的律師還是作為被告方的律師，均以“當事人權益至上”為原則，全力維護當事人利益，深受廣大當事人及其親友的交口贊譽。 突出優(yōu)勢：深厚扎實的法律功底，勤勉盡責的工作態(tài)度，細致務實的工作作風，靈活創(chuàng)新的工作方法，誠信
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