“在向社會全文公布《物權法（草案）》并征求意見過程中，群眾提出的許多意見都得以吸納?！比珖舜蟪Ｎ瘯üの魅魏瞪硎?。

　　據(jù)悉，7月10日至8月20日，物權法草案向社會全文公布征求意見，共收到11543件群眾意見，其中車庫和會所的歸屬及業(yè)主的訴訟資格等三大問題，成為爭議的焦點，引起普遍關注。日前，全國人大常委會對物權法草案進行了第四次審議。

　　



　　
????起訴改半數(shù)業(yè)主同意實為折中辦法


　　新規(guī)定：“對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)服務機構等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！?br/>
　　專家分析：將“三分之二”改為“過半數(shù)”，降低了業(yè)主維權的門檻，相對第三次草案而言，第四次草案確實有一定進步。

　　
????物業(yè)辦公用房若經(jīng)營收益歸業(yè)主


　　新規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?br/>
　　專家分析：值得注意的是，雖然新草案規(guī)定小區(qū)內(nèi)道路、綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地外，歸業(yè)主共有，但業(yè)主也不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃，不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會表決通過也不可行。如果小區(qū)物業(yè)服務用房在不影響居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分對外經(jīng)營，那么按新規(guī)定收益應歸全體業(yè)主。

　　
????住宅用地使用權自動續(xù)期簡化操作


　　新規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，“建設用地使用權續(xù)期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準，由國務院規(guī)定。”

　　專家分析：自動續(xù)期使事情變得非常簡單，否則若提出申請，一幢公寓多戶居住，以誰的名義申請，意見不一致時怎么辦很難操作，但自動續(xù)期規(guī)避了這些問題。對于非住宅建設用地，一般包括商業(yè)、辦公、工業(yè)用地，地塊主體非常明確，其提出申請續(xù)期也非常容易操作。但對于一些帶底商的住宅樓，或商住兩用房，其續(xù)期方法沒有明確規(guī)定，還要具體說明。

　　



　　業(yè)內(nèi)專家普遍認為，這三點改變對廣大業(yè)主來說無疑是利好消息，但有些條款，如“車庫物權可約定”等問題還需細化。對此，本報記者專訪了人大制度分析與公共政策研究中心的專家蔡若焱先生。

　　
????爭議一、車庫的歸屬不能約定


　　新規(guī)定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?br/>
　　蔡若焱分析：車庫的歸屬不能約定，必須作為附屬設施法定由業(yè)主按份共有。理由有三：

　　其一、社區(qū)內(nèi)的車庫不應成為商業(yè)產(chǎn)品，面向社區(qū)外提供服務。否則社區(qū)將無法掌控自身的安全。這有點類似于會所的歸屬。

　　其二、車庫應作為整體產(chǎn)權合并轉讓。無論如何，個體業(yè)主不可能成為車庫的權利主體，即便可以約定，開發(fā)商也不能與每一個個體業(yè)主約定，而只能與業(yè)主大會約定，果真如此，開發(fā)商基本上不可能獲得產(chǎn)權。而前期由于權屬未定，開發(fā)商也不能將其建設成本法定進入社區(qū)建設成本，這同樣可能會對開發(fā)商造成損害，這樣做不可行。

　　任何一個團體權利都是有固定的權利程序的，與每一個權力個體簽約并不能代替團體權利。就像單獨請每一個人大代表簽字的集合不能形成人大決議一樣。#p#分頁標題#e#

　　其三、公共產(chǎn)品必須由合格的主體來提供。要么是社區(qū)權力機構，要么是政府。很難想象，在任何一個國家，某種公共產(chǎn)品的提供是由游離于政府控制之外的某個個人（或機構）提供的，對于國家的公共產(chǎn)品，政府可以因投資人的投資而出讓一定年限的經(jīng)營權和收益權，但是不能出讓產(chǎn)權，比如公路、橋梁等公共產(chǎn)品。而且還必須對這樣的公共產(chǎn)品的經(jīng)營實行有效監(jiān)控。社區(qū)作為無司法的微縮社會，也適用這個原則，社區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)品不能由個人（含法人）所有。一個社區(qū)可以因沒有這些奢侈的公共產(chǎn)品而降低檔次，但是不能對這些公共產(chǎn)品失去控制。

　　其實，任何一項公共產(chǎn)品都是不能由個人（含法人）獨立提供的，如果道路有開發(fā)商單獨建設，業(yè)主每次出門的時候交費行嗎？很顯然不行。這不難理解，這是因為道路是必需的公共產(chǎn)品。而車庫和會所，作為相對應檔次的社區(qū)而言。也是必需的，并非奢侈品。是否必須，要看社區(qū)自身的定位。打個比方，對于災民而言，一件遮風避雨的衣服是必需的；而對于百萬富翁而言，一輛車就是必須的。因此，車庫也好，會所也好，是體現(xiàn)相應社區(qū)檔次的必須附屬物。就好比標配的車可能是人造革座椅，豪華版的車則必須是真皮座椅一樣。如果一輛豪華版的車買回家，卻被告知真皮座椅屬于車商，每坐一次需另外付款，你能接受嗎？

　　從近幾年售房的實際情況看，有的車庫是業(yè)主購買的，有的是業(yè)主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。

　　這一條繞過了產(chǎn)權問題，不論是購買或者承租，都必須明確產(chǎn)權。如果承認過去約定的合理性，那么實際上就承認了開發(fā)商的原始擁有單獨產(chǎn)權。那還約定什么？如果開發(fā)商不擁有原始的獨立產(chǎn)權，那么約定自始就是違法的或者沒有法律依據(jù)的，自然也就是無效的。什么有的是購買的，有的是承租的，產(chǎn)權人不清晰，向誰購買？向誰承租？權利人都沒有明確，就直接討論約定，誰和誰約定？其實這一條只有在默認開發(fā)商擁有車庫原始獨立產(chǎn)權的前提下才能成立。否則約定什么？如果開發(fā)商不是產(chǎn)權人，每一個個體業(yè)主也不可能成為產(chǎn)權人，兩個都不是產(chǎn)權人的人來約定產(chǎn)權歸屬豈不滑稽？

　　
????爭議二：會所歸屬惹麻煩


　　新規(guī)定：提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業(yè)主共有，將原有關于“會所”的規(guī)定可以刪去。

　　蔡若焱分析：會所屬于社區(qū)公共產(chǎn)品，不能由個人（含商業(yè)法人）提供，更不能有開發(fā)商預設公共產(chǎn)品，這是對公共產(chǎn)品的天然壟斷，同樣是對居民權利的一種踐踏。會所即便不能歸屬業(yè)主，也不應歸屬開發(fā)商，這不單對業(yè)主而言是不公平的，對開發(fā)商而言同樣是個問題，甚至有可能是個包袱。因為會所的使用，在很大程度上要受到業(yè)主大會的制約，很難實現(xiàn)社會化商業(yè)運作。如果開發(fā)商單獨運作，開放使用，則有可能侵犯業(yè)主的權利，比如社區(qū)必須開放門禁，提高業(yè)主的安全負擔；如果僅僅對內(nèi)經(jīng)營，又很有可能入不敷出，成為包袱。

　　
????爭議三：經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的訴訟資格


　　新規(guī)定：對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)服務機構等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！?br/>
　　蔡若焱分析：這一條比較復雜，既有亮點，也有不足。“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主”比原物業(yè)管理條例規(guī)定的通過公約的要求（2/3投票權）還要嚴苛。一般的小區(qū)業(yè)主的專有部分面積本來就只占總建筑面積的75%左右，有些甚至低至50%，如果專有面積要占到總建筑面積的50%，至少需要達到物業(yè)管理條例規(guī)定的2/3投票權的要求，甚至對于專有面積比例很低的小區(qū)，專有建筑面積幾乎永遠不可能達到總建筑面積的50%。#p#分頁標題#e#

　　而物業(yè)管理條例中業(yè)主委員會作為的最低標準僅僅是雙過半（與會投票權過半，同意過半就可以形成決議），理論上說就是最低有25%投票權通過業(yè)主大會就能形成決議，業(yè)委會就必須有所作為。

　　而“占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”雖然有利于保護普通居民的權益，立意很好，但是似乎是對物權的一種侵犯。（閆蓓）