《物權(quán)法》第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

　　第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。

　　案例：

　　甲夫乙妻共有一處房產(chǎn)無人居住，但房產(chǎn)證上為甲的名字?，F(xiàn)甲與乙鬧離婚。甲背著乙與第三人丙簽訂了一份房屋買賣合同。丙將房款交與甲，但沒有辦理房產(chǎn)過戶登記。甲將房門鑰匙交與丙后，丙搬入居住。乙知此事后訴至人民法院，要求丙返還房屋。問：法院應(yīng)如何處理？

　　評(píng)析：

　　本案屬于一起因債權(quán)行為引起物權(quán)變動(dòng)效力的糾紛。《物權(quán)法》充分吸收了薩維尼的物權(quán)變動(dòng)理論的合理內(nèi)核，在立法模式上采用債權(quán)形式主義，以意思主義為例外的模式，其基本要點(diǎn)是：在債權(quán)行為有效的前提下，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，對(duì)于船舶、飛行器、機(jī)動(dòng)車等重要工具的物權(quán)變動(dòng)，規(guī)定非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。根據(jù)《物權(quán)法》第127條、第158條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)都是自合同生效時(shí)設(shè)立，登記只是對(duì)該權(quán)利的確認(rèn)而已，不登記不得對(duì)抗善意第三人，這些物權(quán)的產(chǎn)生采用意思主義，為我國物權(quán)立法的例外。

　　本案的標(biāo)的屬于不動(dòng)產(chǎn)，涉及兩種法律行為：一是甲與丙之間房屋買賣的債權(quán)行為。雖然房產(chǎn)證上為甲的名字，但是房屋的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)為甲乙共有。根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，甲私自處分房屋行為屬于無權(quán)處分行為，其與丙簽定的合同雖然成立，但在乙沒有追認(rèn)之前屬于效力待定狀態(tài)，在丙不予追認(rèn)的情況下甲與丙之間房屋買賣屬于無效的債權(quán)行為；二是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)行為。根據(jù)《物權(quán)法》第9條和第15條的規(guī)定，基于房屋買賣合同，丙履行了房屋價(jià)金的交付義務(wù)，甲須履行交付房屋并協(xié)助買方到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)才能實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。但在房屋買賣合同無效的前提下，本案中甲收受房屋價(jià)金缺乏法律依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美?，丙可以?qǐng)求甲返還所給付的價(jià)金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。在沒有進(jìn)行房屋過戶登記手續(xù)的情況下，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，丙對(duì)該房屋的占有不受法律保護(hù)，乙對(duì)于房屋所有物返還請(qǐng)求權(quán)應(yīng)予支持。

　　(作者系揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院講師、貴州大學(xué)法學(xué)院研究生)