上海物業(yè)新規(guī) 業(yè)主大會與物業(yè)協(xié)商定物業(yè)費

　　“中國上海”門戶網(wǎng)站昨天全文刊發(fā)了《市政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉若干意見的通知》(以下簡稱《若干意見》)，首次對今年4月1日起正式實施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》在具體實施過程中所遇到的一些具體問題作出明確。針對外界普遍關(guān)心的物業(yè)費該如何定價、收取的問題，《若干意見》指出，住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

　　分期開發(fā)項目物業(yè)如何管

　　《若干意見》明確，劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

　　先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位;建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　籌備組業(yè)主代表如何產(chǎn)生

　　根據(jù)《若干意見》，籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5—10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　物業(yè)自行管理如何操作

　　根據(jù)《若干意見》，規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自行管理的組織實施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。

　　業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業(yè)主委員會備案。

　　維修資金如何補(bǔ)建和再籌集

　　《若干意見》還明確，未建立首期專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建或再次籌集，專項維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標(biāo)準(zhǔn)籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月對業(yè)主專項維修資金賬戶進(jìn)行核對，對按照規(guī)定達(dá)到補(bǔ)建或再次籌集標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費時予以代收，并出具專項維修資金票據(jù)。

　　配電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配電梯的物業(yè)，余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。