《四川省物業(yè)管理條例(草案)》獲省政府原則通過，月底將提交省人大常委會審議

　　草案三大焦點

　　空置房物業(yè)費須全額繳納

　　省法制辦認為：盡管國內(nèi)有部分省市實行“打折制”，但物業(yè)服務畢竟不可分割，不會因入住率的降低而減少工作量。而且，現(xiàn)實操作中物業(yè)費征收難一直比較突出，若再給予打折的“特權(quán)”，恐將引發(fā)負面效應。

　　小區(qū)車位外租不能超半年

　　草案采納原因：外租的車位并不屬于業(yè)主共有部分，產(chǎn)權(quán)實際上在開發(fā)商手中，業(yè)主支配不了?？煽紤]到業(yè)主的現(xiàn)實需求，認為有必要約定一個租期，6個月的期限長短適中，對合同雙方都具備相當彈性。

　　刪除行業(yè)自律方面的條款

　　草案曾有專門一節(jié)涉及物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)自律，要求物業(yè)管理社團建立行業(yè)協(xié)調(diào)、激勵和懲戒等機制。目前相關條款均被刪除，省法制辦解釋：社團并沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此無權(quán)對物業(yè)服務企業(yè)進行類似處罰。

　　備受關注的《四川省物業(yè)管理條例(草案)》昨日獲四川省政府常務會議原則通過。成都商報記者獲悉，早前飽受爭議的空置房物業(yè)費能否打折問題，草案目前的態(tài)度是不考慮打折，而小區(qū)車位外租的期限也被明確限定在6個月以內(nèi)。按照程序，這部草案將提交省人大常委會，并在本月27~29日召開的常委會會議上接受第一次審議，因此各項規(guī)定還有再度修改的可能。

　　四川尚無針對物業(yè)管理的省級地方性法規(guī)，因此若該條例獲省人大常委會審議通過，將填補該立法空白。

　　空置房物業(yè)費

　　16名聽證代表就有10人反對打折

　　此前的征求意見階段，空置房物業(yè)費如何收取引發(fā)大家激烈討論。成都商報記者獲知，最新版的草案擬規(guī)定物業(yè)費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點實行不同價格標準，其中普通住宅類實行政府指導價，其他物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。對于前者，市、縣(區(qū))價格主管部門將會同房管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度。而且，同期交付、同一物業(yè)類型、同一檔次的物業(yè)服務收費，應按同一標準收取。成都商報記者向省法制辦有關負責人咨詢后獲知，“其他物業(yè)”所指為豪宅，除此以外的大多住宅都屬于普通類，加之強調(diào)了收費的“同一標準”，實際上暗含了空置房也需足額繳納物業(yè)費的立法精神。

　　今年3月22日，省法制辦、省住建廳就該條例召開立法聽證會，空置房物業(yè)費標準被起草者列為重點議題之一，當時的考慮是要斟酌未入住業(yè)主打折繳費是否具備合理性。結(jié)果，當日出席會議的16名聽證代表中10人反對打折，僅兩名身為律師的代表表示支持。最終草案采納了大多數(shù)代表的意見。

　　盡管國內(nèi)有部分省市實行“打折制”，但省法制辦認為，物業(yè)服務畢竟不可分割，不會因入住率的降低而減少工作量。而且，現(xiàn)實操作中物業(yè)費征收難一直比較突出，若再給予打折的“特權(quán)”，恐將引發(fā)負面效應。

　　當然，草案留有協(xié)議的空間，擬規(guī)定具體收費標準由業(yè)主與物管公司在合同中約定，但必須根據(jù)相關部門制定的基準價和浮動幅度。至于對空置房做出“減半繳納”規(guī)定的《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》，省法制辦將考慮對這個12年前出臺的文件進行審查處理，結(jié)局可能是廢止或失效。

　　小區(qū)車位

　　先滿足業(yè)主停車需要外租不能超半年

　　對于小區(qū)車位租給小區(qū)以外的個人或單位，草案不僅規(guī)定“在滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的”才可以臨時出租，而且寫明了期限———每次約定租期不得超過六個月。

　　在3月召開的聽證會上，對于短期出租的提議，聽證代表基本沒有異議，只是建議的租期從1個月、3個月到6個月不等。但后期面向?qū)＜液蛯W者征求意見時，西南財大法學院教授高晉康和四川鼎立律師事務所律師施杰均提出刪除具體租期的建議，其中一個理由是，無論期限長短與否均會面臨業(yè)主的隨時停車需要，同時可能與《合同法》的相關規(guī)定相違背。#p#分頁標題#e#

　　同樣，草案采納了多數(shù)人的意見。其理由是，外租的車位并不屬于業(yè)主共有部分，產(chǎn)權(quán)實際上在開發(fā)商手中，業(yè)主支配不了?？煽紤]到業(yè)主的現(xiàn)實需求，認為有必要約定一個租期，6個月的期限長短適中，對合同雙方都具備相當彈性。而如果業(yè)主車輛增加，開發(fā)商可與租戶協(xié)商解除合同。

　　“行業(yè)自律”條款

　　曾有專門一節(jié)目前均被刪除

　　此外，草案曾有專門一節(jié)涉及物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)自律，共計三條，要求物業(yè)管理社團建立行業(yè)協(xié)調(diào)、激勵和懲戒等機制。若有企業(yè)受到社團的公開譴責，一年內(nèi)不得參加物業(yè)服務招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務合同。受到譴責的物業(yè)服務從業(yè)人員，亦有為期一年的行業(yè)禁入期。

　　目前相關條款均被刪除，省法制辦的解釋是，社團并沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此無權(quán)對物業(yè)服務企業(yè)進行類似處罰。

　　律師觀點

　　“空置房物業(yè)費如半價住進去的人會有不公平感”

　　針對草案出現(xiàn)的上述變化，成都商報記者昨日致電泰和泰律師事務所律師羅丹丹。她認為，草案作出的修改更多考慮了操作性。

　　“物業(yè)費收取與入住率并無關系”

　　對于取消空置房物業(yè)費折扣的問題，羅丹丹表示，物管公司并非在為業(yè)主專有部分提供服務，更是涉及小區(qū)共有部分的服務，例如綠化、設施養(yǎng)護等。上位法也明確規(guī)定，已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅也須繳納物業(yè)費，只不過是由建設單位承擔，可見物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)費收取與入住率并無關系。

　　“為什么社會(對空置房物業(yè)費打折)反響那么大呢?主要是很多空置房是買來投資用的，入住業(yè)主全價交，買來投資的若是半價，住進去的人會產(chǎn)生不公平感?！绷_丹丹稱，如此修改比較客觀，也遵循了上位法的規(guī)范。

　　“加上期限，可能讓開發(fā)商不舒服”

　　小區(qū)車位出租加上了6個月的期限，羅丹丹覺得可能會讓開發(fā)商“不太舒服”，尤其是對車位配比較高、附有經(jīng)營性設施的項目?！氨热珥椖坷镉猩虉觯囄粩?shù)量對(商場)運營方來說肯定是一個很重要的考慮因素。如果不能確保車位長租，對招商來說可能有影響，也不利于收益的穩(wěn)定性?！?/p>

　　她理解，這樣的規(guī)定更傾向于保護業(yè)主利益，是立法者在各種利益中平衡的結(jié)果，但有干涉開發(fā)商自由的嫌疑?！笆聦嵣祥L租也不會跟業(yè)主需求產(chǎn)生抵觸，可以在租賃合同中約定提前終止合同的條件。不過為了避免糾紛，我們一般會建議客戶每月一租?！?/p>

　　“業(yè)主應學會用法律手段維護自己利益”

　　至于刪除行業(yè)自律方面的條款，羅丹丹的看法與省法制辦一致，認為社團組織很難獲得法律地位，而且“禁入”的處置實質(zhì)上是在剝奪企業(yè)經(jīng)營權(quán)，社團沒有權(quán)力做出如此處罰?！皹I(yè)主應該學會充分運用法律手段維護自己的利益，選聘或解聘物管公司是他們的合法權(quán)益。是否有行業(yè)協(xié)會都不會改變這點?！?/p>