如 何杜絕開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”?社區(qū)的配套設(shè)施哪些歸開(kāi)發(fā)商所有，哪些歸業(yè)主所有?……房市越發(fā)展，新問(wèn)題就越來(lái)越多，例如上述的這些問(wèn)題，舊的房屋登記條例 都難以解決。從今年1月1日起，經(jīng)過(guò)一番大修大改的新的《鄭州市房屋登記條例》正式頒布實(shí)施，上述問(wèn)題將會(huì)得到明晰的答案。

　　昨日(22日)，鄭州市政府舉行新聞發(fā)布會(huì)，就新頒布實(shí)施的《鄭州市房屋登記條例》回答媒體記者提問(wèn)。鄭州市人大常委會(huì)副主任周長(zhǎng)松、鄭州市政府副秘書(shū)長(zhǎng)潘冰、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局黨委書(shū)記樊少楠、鄭州市房屋交易和登記中心主任助理趙遂根出席了發(fā)布會(huì)。

　　問(wèn)題

　　1

　　新條例與舊條例之間存在哪些差別?

　　樊少楠：新《條例》有14項(xiàng)變化：

　　明 確了房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)的公告期限;明確了在開(kāi)發(fā)商辦理房屋處置登記之后，如果沒(méi)有履行轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，購(gòu)房人能夠證明自己已經(jīng)按照合同約定履行完 義務(wù)之后，可以單獨(dú)到房管部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記;明確了共有人處分本人所擁有份額房產(chǎn)申請(qǐng)登記的辦法;明確了處分部分被監(jiān)護(hù)人房屋的時(shí)候，監(jiān)護(hù)人應(yīng)提供經(jīng)公證 的保障被監(jiān)護(hù)人利益的證明;明確了權(quán)屬爭(zhēng)議在民事訴訟、仲裁、或者行政處理中的房屋，房管部門(mén)可以不予登記;明確了房屋登記以后，具體發(fā)放房屋所有權(quán)證， 房屋他項(xiàng)權(quán)證和登記證明的方式;明確在申請(qǐng)初始登記時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供竣工驗(yàn)收備案證明;對(duì)住宅小區(qū)配建的非住宅房屋如何進(jìn)行登記進(jìn)行了明確;明確了行政事 業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)提交哪些批準(zhǔn)文件;在房屋已經(jīng)滅失，而房屋權(quán)益人未申請(qǐng)注銷登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)可以直接代為辦理注銷登記;明確了辦理房屋轉(zhuǎn) 讓預(yù)告登記所需的材料;進(jìn)一步明確了辦理更正登記的程序;明確了發(fā)生異議登記時(shí)的處置措施;明確了申請(qǐng)人提交的材料如果被撤銷或者被裁定無(wú)效，或者發(fā)現(xiàn)房 屋登記機(jī)構(gòu)工作人員違反法律規(guī)定，辦理了房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷登記。

　　問(wèn)題

　　2

　　夫妻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)是如何登記的?

　　樊少楠：夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，我們一般都認(rèn)為是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)，但《婚姻法》和最高法《關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)不一定必然是雙方的共有財(cái)產(chǎn)，這就使得房屋所有權(quán)的歸屬可能存在多種情況。

　　新 條例規(guī)定的房屋登記屬于依法申請(qǐng)登記，如果確屬夫妻雙方共有房產(chǎn)，我們建議夫妻雙方共同到房管部門(mén)申請(qǐng)登記，這樣就能獲得更高層次的物權(quán)保護(hù)。同時(shí)按照新 條例的規(guī)定，我們?cè)趯?shí)際工作時(shí)，會(huì)采取對(duì)申請(qǐng)人問(wèn)詢的方式，來(lái)確定房產(chǎn)到底屬于夫妻共有，還是屬于一方單獨(dú)所有，從而保證登記與實(shí)際情況相符。如果申請(qǐng)人 不如實(shí)申報(bào)，給對(duì)方造成損失，那么申請(qǐng)人必須承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，嚴(yán)重的還要承擔(dān)刑事責(zé)任。

　　如 果夫妻一方發(fā)現(xiàn)本來(lái)應(yīng)該屬于共有的房產(chǎn)登記為一方獨(dú)有，可以要求對(duì)方按照新《條例》的規(guī)定，到房管部門(mén)申請(qǐng)更正登記。如果對(duì)方不積極配合，另一方可申請(qǐng)異 議登記，申請(qǐng)之后的15天之內(nèi)，房產(chǎn)不能交易，不能轉(zhuǎn)移，也不能進(jìn)行抵押，如果房屋正在進(jìn)行交易、轉(zhuǎn)移或抵押，房管部門(mén)將予以終止。如果對(duì)方仍舊不配合， 另一方也可以在15日之內(nèi)，向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟，要求法院強(qiáng)制對(duì)方辦理更正登記。

　　問(wèn)題

　　3

　　預(yù)告登記對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商有什么作用?

　　趙 遂根：與舊《條例》相比，新條例單設(shè)了預(yù)告登記(指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而 作的登記)一章，規(guī)定在預(yù)購(gòu)商品房，以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，法律法規(guī)規(guī)定的其他情形時(shí)，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房 屋，不經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，因轉(zhuǎn)讓、抵押該房屋申請(qǐng)登記的，房管部門(mén)將不予辦理。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　預(yù)告登記是按照物權(quán)法的規(guī)定新設(shè)立的登記類別，主要是為了保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，避免開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”。在二手房交易的時(shí)候，也可以進(jìn)行預(yù)告登記，避免賣(mài)方“一房多賣(mài)”。目前鄭州市規(guī)定在商品房預(yù)售辦理按揭時(shí)，必須做預(yù)告登記，這樣就避免了開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”。

　　問(wèn)題

　　4

　　小區(qū)配套建設(shè)的非住宅房屋如何登記?

　　趙遂根：制定新《條例》時(shí)，各方面討論比較集中的問(wèn)題是關(guān)于住宅小區(qū)配套建設(shè)的非住宅房屋的初始登記問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)用房、公用設(shè)施設(shè)備用房、中小學(xué)校、幼兒園、車(chē)庫(kù)等，尤其是相關(guān)房屋設(shè)施在辦理初始登記時(shí)應(yīng)登記在開(kāi)發(fā)企業(yè)名下還是登記為全體業(yè)主共有。

　　《條 例》依據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，在第二十五條做了比較科學(xué)的規(guī)定，明確：新建商品房屋初始登記時(shí)，根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、未計(jì)入共用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆课?，符合登記條件的，登記為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有;物業(yè)服務(wù)用房、共有設(shè)施設(shè)備用房及其他依法屬于全體業(yè)主共有的 房屋，符合登記條件的，登記為全體業(yè)主所有。登記為全體業(yè)主所有的部分，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)力進(jìn)行處置。