各區(qū)人民政府、市政府直屬有關(guān)單位： 　　經(jīng)市政府同意，《海口市房地產(chǎn)評(píng)稅試點(diǎn)工作實(shí)施方案》現(xiàn)將 印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。 　　二○一○年十二月十四日 　　?？谑蟹康禺a(chǎn)評(píng)稅試點(diǎn)工作實(shí)施方案 　　為深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格核定辦法，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地根據(jù)產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》(財(cái)稅[2009]100號(hào)文)、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量交易稅收征管工作的通知》(財(cái)稅[2010]105號(hào)文)、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]4號(hào))和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)評(píng)稅試點(diǎn)工作方案的通知》文件要求，省政府決定在我市開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量房交易價(jià)格申報(bào)試點(diǎn)工作。為保證試點(diǎn)工作順利有序開展，現(xiàn)結(jié)合我市征管實(shí)際，制定本實(shí)施方案。 　　一、指導(dǎo)思想 　　按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的工作部署，以推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理為契機(jī)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，應(yīng)用估價(jià)技術(shù)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格的管理，規(guī)范二手房交易納稅申報(bào)行為，堵塞房地產(chǎn)稅收征管工作中存在的漏洞。通過開發(fā)房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)稅軟件，建立房地產(chǎn)交易價(jià)格核定應(yīng)用功能，將其應(yīng)用于實(shí)際征管工作中核定計(jì)稅價(jià)格，用核定結(jié)果與納稅人申報(bào)價(jià)格相比較，按照就高原則確定計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。 　　在核定功能的應(yīng)用過程中，通過定期評(píng)測(cè)核定效果，及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)，調(diào)整完善評(píng)稅軟件。同時(shí)切實(shí)做好房地產(chǎn)評(píng)稅的技術(shù)革新準(zhǔn)備、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累和人才培養(yǎng)工作。 　　應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管，是財(cái)稅征收機(jī)關(guān)在征管實(shí)踐中探索出的行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，具有重要意義。 　　二、組織領(lǐng)導(dǎo)及工作職責(zé) 　　(一)成立領(lǐng)導(dǎo)小組 　　由市政府及其相關(guān)部門聯(lián)合組成應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量房交易價(jià)格申報(bào)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。其主要職能是：負(fù)責(zé)外部聯(lián)絡(luò)、組織推動(dòng)工作，制定評(píng)稅方案，實(shí)施項(xiàng)目管理，落實(shí)評(píng)稅小組職責(zé)分工及督查督辦工作，并會(huì)同相關(guān)廳局指導(dǎo)試點(diǎn)單位的評(píng)稅業(yè)務(wù)等。 　　組長(zhǎng)：張霽(市政府副秘書長(zhǎng)) 　　副組長(zhǎng)：龐革新(市財(cái)政局局長(zhǎng)) 　　王冀(?？诘囟惥志珠L(zhǎng)) 　　成員：吳關(guān)詩(?？诘囟惥指本珠L(zhǎng)) 　　羅章旭(海口地稅局副局長(zhǎng)) 　　陳力(?？谪?cái)政局副局長(zhǎng)) 　　吳大海(市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)) 　　鄭作東(市住建局副局長(zhǎng)) 　　陳泰波(市民政局副調(diào)研員) 　　(二)成立實(shí)施小組 　　實(shí)施小組由?？诘囟惥?，市財(cái)政局、國(guó)土資源局、民政局、住建局和規(guī)劃局各職能處室組成。實(shí)施小組辦公室設(shè)在海口地稅局，主要職責(zé)是提出具體評(píng)稅操作方案，應(yīng)用實(shí)施方案，組織相關(guān)人員培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施等工作。 　　組長(zhǎng)：吳關(guān)詩(?？诘囟惥指本珠L(zhǎng)) 　　副組長(zhǎng)：林日?qǐng)??？诘囟惥洲r(nóng)稅局局長(zhǎng)) 　　黃健(海口地稅局信息中心副主任) 　　黃淡標(biāo)(市財(cái)政局國(guó)庫處處長(zhǎng)) 　　陳太井(市民政局社會(huì)事務(wù)處副處長(zhǎng)) 　　符健(市國(guó)土資源局市場(chǎng)處處長(zhǎng)) 　　戴開權(quán)(市住建局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)) 　　成員：許國(guó)新(?？诘囟惥洲r(nóng)稅局副局長(zhǎng)) 　　張軍政(海口地稅局建安分局) 　　符阿川(?？诘囟惥终鞴芴? 　　高云弘(?？诘囟惥铸埲A分局) 　　黃敦焰(?？诘囟惥纸ò卜志? 　　陳有昌(?？诘囟惥纸ò卜志? 　　劉小平(?？诘囟惥纸ò卜志? 　　林海(海口地稅局建安分局) 　　曾文麗(?？谪?cái)政局國(guó)庫處) 　　張紅梅(市規(guī)劃局) 　　吳艷(市國(guó)土資源局市場(chǎng)處) 　　柒滿益(市住建局市場(chǎng)管理處) 　　三、工作原則 　　(一)合法原則。房地產(chǎn)評(píng)稅應(yīng)按國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，評(píng)稅所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效，評(píng)稅的方法必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。 　　(二)公平原則。房地產(chǎn)評(píng)稅的標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)稅的時(shí)點(diǎn)要一致，評(píng)稅的結(jié)果要客觀公正。 　　(三)務(wù)實(shí)原則。試點(diǎn)工作要始終立足?？谑袑?shí)際，既注重科學(xué)系統(tǒng)又注重嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范;既體現(xiàn)?？谔厣肿⒅貜V泛的實(shí)用性;既能滿足房地產(chǎn)稅改革要求，又能滿足當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)稅征管工作的需要。 　　四、具體工作方法 　　(一)構(gòu)建完整的信息平臺(tái) 　　1.數(shù)據(jù)采集。市住建局負(fù)責(zé)定期收集?？谑蟹课萁ò补こ淘靸r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)值和房屋的坐落地址、小區(qū)名稱、房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋總層數(shù)、房屋所在層數(shù)、建筑面積、房型、建成時(shí)間、交易時(shí)間、交易類型、交易價(jià)格、等指標(biāo);市規(guī)劃局負(fù)責(zé)收集房屋朝向、面臨景觀、是否靠海、有無電梯、建筑密度、綠化率和容積率等指標(biāo);市國(guó)土局負(fù)責(zé)定期收集?？谑械耐恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和地價(jià)指數(shù)信息;各部門所采集數(shù)據(jù)應(yīng)完整及時(shí)地提供給地稅部門;市地稅局從納稅人申報(bào)資料獲取稅源信息，并采取外包方式組織稅源普查等方法獲取房地產(chǎn)的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 　　2.資料審核。根據(jù)?？谑械耐恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房屋建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平均收入、成本和費(fèi)用等指標(biāo)，從客觀、準(zhǔn)確、完整的原則出發(fā)，在評(píng)稅專家顧問組的指導(dǎo)下，對(duì)采集的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行認(rèn)真審核，保證數(shù)據(jù)資料的完整性、合理性與邏輯性。 　　3.信息錄入。集中組織人員采取一邊錄入、一邊再次審核的辦法，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和全面。構(gòu)建完整有效的數(shù)據(jù)平臺(tái)，將錄入信息與各部門共享，形成對(duì)房地產(chǎn)稅稅源信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。對(duì)信息錄入工作量大的可采取外包方式，聘請(qǐng)專人在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)下完成。 　　(二)建立公平的評(píng)估體系 　　1.確定評(píng)稅方法。以住建、土地管理等部門現(xiàn)有工作成果及政府頒布的分類房產(chǎn)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)資料為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和專家意見，確定一套科學(xué)的評(píng)稅方法。 　　2.制定評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。市地稅局在住建、國(guó)土、房產(chǎn)等部門的配合下，對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行深入調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，在評(píng)稅專家顧問組的指導(dǎo)下制定?？谑械脑u(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 　　3.建立評(píng)稅軟件體系。根據(jù)?？谑性u(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇杭州的軟件系統(tǒng)，并根據(jù)海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管工作情況，在評(píng)稅專家顧問組的指導(dǎo)下，對(duì)國(guó)家稅務(wù)總局確定的房地產(chǎn)評(píng)稅軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價(jià)格及指標(biāo)、公式和參數(shù)等進(jìn)行本地化修改及檢驗(yàn)。 　　(三)確定可行的征管辦法 　　1.奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。采集大量的房產(chǎn)、土地詳細(xì)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步摸清?？谑蟹康禺a(chǎn)稅源情況，全面掌握納稅人的應(yīng)稅房地產(chǎn)信息，為開展二手房交易價(jià)格的監(jiān)控提供有力的數(shù)據(jù)支持。 　　2.確定征管辦法。通過調(diào)查研究，將評(píng)估征稅的數(shù)據(jù)指標(biāo)與現(xiàn)行政策下的數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，分別測(cè)算出計(jì)稅依據(jù)、稅負(fù)等，依此制定切實(shí)有效的房地產(chǎn)稅征管辦法。 　　五、實(shí)施步驟及時(shí)間安排 　　(一)確定評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)。按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和省財(cái)政廳、省地稅局有關(guān)文件精神，在評(píng)稅專家顧問組的指導(dǎo)下，采用“市場(chǎng)比較法”確定評(píng)稅的有關(guān)要素。，即結(jié)合?？谑凶≌惙课莸膶?shí)際情況，對(duì)?？谑蟹秶鷥?nèi)按照房屋在實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價(jià)格的因素相同或基本相同，各房屋的價(jià)格未來走勢(shì)趨向相同或基本相同的原則劃分若干區(qū)片，在每一區(qū)片內(nèi)選取可比實(shí)例，確定可比基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)樓層、朝向、建筑面積等價(jià)格修正系數(shù)調(diào)整后，求取待評(píng)估房地產(chǎn)交易計(jì)稅評(píng)估價(jià)格。此項(xiàng)工作在2010年12月至2011年1月完成。參與單位為市財(cái)政局、?？诘囟惥?、市住建局、市國(guó)土資源局、市民政局和市規(guī)劃局。 　　(二)評(píng)稅軟件本地化開發(fā)。以杭州評(píng)稅軟件為基礎(chǔ)，結(jié)合我市實(shí)際，在評(píng)稅專家顧問組的指導(dǎo)下，提出房地產(chǎn)評(píng)稅軟件本地化業(yè)務(wù)需求;擬定評(píng)稅軟件開發(fā)技術(shù)方案，明確有關(guān)技術(shù)需求，通過招投標(biāo)選中一家軟件公司，負(fù)責(zé)評(píng)稅軟件的開發(fā)、測(cè)試、完善。此項(xiàng)工作在2010年12月至2011年2月完成。參與單位為市財(cái)政局、?？诘囟惥帧? 　　(三)采集相關(guān)數(shù)據(jù)。委托一家房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)評(píng)稅的統(tǒng)一要求，運(yùn)用評(píng)稅方法確定收集數(shù)據(jù)的項(xiàng)目，按類別編制表格，組織信息普查，獲取評(píng)稅所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù);海口市地稅局向住建局、國(guó)土、規(guī)劃等部門提供房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)傳輸;對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，審核未通過的數(shù)據(jù)及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充采集。此項(xiàng)工作在2010年12月至2011年3月完成。參與單位為市財(cái)政局、?？诘囟惥帧⑹凶〗ň?、市國(guó)土資源局、市民政局和市規(guī)劃局。 　　(四)評(píng)稅軟件運(yùn)行及評(píng)稅結(jié)果分析。利用計(jì)算機(jī)輔助評(píng)稅軟件進(jìn)行評(píng)稅，在評(píng)稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析;將評(píng)稅技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)稅收一體化中的二手房營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅的征收過程，強(qiáng)化一體化稅收征管。此項(xiàng)工作在2011年4月至2011年6月完成。參與單位為?？诘囟惥?。 　　六、保障措施 　　(一)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)全面指導(dǎo)和協(xié)調(diào)試點(diǎn)工作的開展，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公地點(diǎn)在市地稅局。相關(guān)職能部門業(yè)務(wù)人員組成實(shí)施小組，負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的具體實(shí)施，負(fù)責(zé)經(jīng)費(fèi)預(yù)算并及時(shí)撥付專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。 　　建立部門配合協(xié)調(diào)機(jī)制，明確各自職責(zé)，形成工作合力。市財(cái)政局主要負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作經(jīng)費(fèi)的籌措，參與試點(diǎn)方案的制定以及試點(diǎn)工作的組織協(xié)調(diào)。住建局、國(guó)土局、民政局和規(guī)劃局等部門主要負(fù)責(zé)收集并提供房地產(chǎn)的建安造價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)及地價(jià)指數(shù)信息、房地產(chǎn)交易價(jià)格、房產(chǎn)坐落地信息、規(guī)劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數(shù)據(jù)資料，參與評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)制定和評(píng)稅軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作，并配合將評(píng)稅結(jié)果應(yīng)用到稅收征管工作中去。市地稅局主要負(fù)責(zé)整個(gè)試點(diǎn)方案的制定和試點(diǎn)工作的組織協(xié)調(diào)，組織評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)的制定和評(píng)稅軟件的本地化，實(shí)施數(shù)據(jù)指標(biāo)的采集、審核、錄入和評(píng)稅的具體日常工作。 　　(二)組織人員培訓(xùn)。聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估、計(jì)算機(jī)、財(cái)稅等領(lǐng)域的專家和教授，組成評(píng)稅工作專家委員會(huì)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)評(píng)稅指標(biāo)的確定和評(píng)稅系統(tǒng)的研發(fā);從財(cái)政、地稅、住建、國(guó)土、規(guī)劃、民政等職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)技術(shù)人員從事具體評(píng)稅工作;不定期舉辦房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)培訓(xùn)班，聘請(qǐng)專家授課，就房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)等內(nèi)容，對(duì)參與試點(diǎn)工作的具體人員進(jìn)行培訓(xùn)，明確試點(diǎn)工作的業(yè)務(wù)流程及工作方法。 　　(三)加大宣傳力度。通過電視、電臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種途徑宣傳房地產(chǎn)稅征收的意義、標(biāo)準(zhǔn)、范圍等內(nèi)容，為海口市試點(diǎn)工作順利開展?fàn)I造良好的社會(huì)氛圍。 　　(四)做好定期通報(bào)。實(shí)施小組要定期向領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)試點(diǎn)工作進(jìn)展情況，做好試點(diǎn)工作階段性總結(jié);及時(shí)匯報(bào)試點(diǎn)工作的經(jīng)費(fèi)使用情況，以便落實(shí)試點(diǎn)工作所需經(jīng)費(fèi)，為其提供必要的資金保證。