昌吉回族自治州物業(yè)管理條例

　　(2013年1月12日自治州十四屆人民代表大會第二次會議通過 2013年3月30日新疆維吾爾自治區(qū)第十二屆人大常委會第一次會議審查批準)

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第五章　物業(yè)服務管理

　　第六章　物業(yè)的使用與維護

　　第七章　老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第八章　法律責任

　　第九章　附則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合自治州實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于自治州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、服務、使用、維護及監(jiān)督管理等活動。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第四條　自治州、縣(市)人民政府的住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動的監(jiān)督管理。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展改革、司法、財政、公安、環(huán)保、信訪、民政、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、工商等部門應當在各自職責范圍內(nèi)配合住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門做好本行政區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理活動相關的服務和監(jiān)督工作。

　　供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當配合各級人民政府及行政主管部門做好物業(yè)相關服務工作，并依法開展經(jīng)營活動。

　　第五條　街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理有關工作。

　　因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民(村民)委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

　　第六條　州、縣(市)人民政府應當從政策、資金等方面扶持物業(yè)服務行業(yè)，將物業(yè)服務行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。

　　第七條　物業(yè)服務行業(yè)組織應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營和服務，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條　縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當根據(jù)建設單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎，并結(jié)合建筑物規(guī)模、共 用設施設備的使用和維護與社區(qū)建設等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分?？h (市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條　新建住宅時建設單位應當設計配置具備水、電、暖、通風、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房，且位于地面的部分應當不低于百分之五十。

　　物業(yè)管理用房建筑面積按照物業(yè)項目總面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置，具體比例如下：

　　(一)房屋建筑總面積不足十萬平方米的，物業(yè)管理用房按照房屋建筑總面積千分之三以上的比例配置，且不得低于一百平方米；房屋建筑總面積在十萬 平方米以上的，物業(yè)管理用房的配置以三百平方米為起點，超過十萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積千分之二的比例增加配置，超過五十萬平方米的部分，按 照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。

　　(二)業(yè)主委員會用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足十萬平方米的，不得低于三十平方米；房屋建筑總面積在十萬平方米以上的，不得低于五十平方米。

　　老舊小區(qū)根據(jù)實際情況參照執(zhí)行。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在其附圖上載明配套建設的物業(yè)管理用房的位置和建筑面積。住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房房號。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十條　依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔相應義務。

　　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。拒不履行義務的，業(yè)主承擔連帶責任。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

　　第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的房屋專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上且業(yè)主入住率達到百分之五十以上的，建設單位或業(yè)主應當及時向物業(yè)所在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出籌備業(yè)主大會書面申請。

　　第十二條　街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當自收到報告之日起六十日內(nèi)，會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位、住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會組成，籌備組成員人數(shù)應 為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主以棟或單元推薦。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。

　　第十三條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；

　　(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第十四條　召開業(yè)主大會會議，應當于召開前十五日通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當通知居民(村民)委員會列席會議。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并將會議內(nèi)容及決定事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十五條　業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由五至十一人單數(shù)組成，任期不超過五年。

　　業(yè)主委員會成員候選人由居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦選舉產(chǎn)生，并將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主委員會應當自選舉之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任，所在居民(村民)委員會書記或主任(副主任)兼任業(yè)主委員會名譽主任，負責指導和監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，做出的決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽名，同時書面告知所在居民(村民)委員會，經(jīng)審閱后三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十六條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

　　(二)管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(三)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，報送內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

　　第十七條　業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權(quán)益；

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　　(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

　　(七)組織并監(jiān)督維修資金的籌集和使用；

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十八條　業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列事項：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　　(三)物業(yè)服務合同；

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況；

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

　　(六)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　　(七)其他應當向業(yè)主公開的情況。

　　第十九條　業(yè)主委員會任期屆滿，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主進行換屆選舉。

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案、印章等資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財 物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，社區(qū)居民委員會應當協(xié)調(diào)督促其移交；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民 政府)協(xié)助收回。

　　第二十條　業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的；

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(三)因健康原因喪失履行職責能力的；

　　(四)依法被追究刑事責任的；

　　(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的；

　　(二)不履行委員職責的；

　　(三)利用委員資格謀取私利的；

　　(四)拒不履行業(yè)主義務的；

　　(五)侵害他人合法權(quán)益的；

　　(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第二十二條　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費用于業(yè)主委員會開展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；

　　(二)全體業(yè)主共同交納；

　　(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式；

　　(四)政府財政補貼。

　　工作經(jīng)費開支范圍、標準、管理使用和業(yè)主委員會委員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當妥善保管工作經(jīng)費，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。

第四章　前期物業(yè)管理

　　第二十三條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)服務的活動。

　　第二十四條　建設單位在銷售物業(yè)前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十五條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照有關規(guī)定制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在地縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。

　　第二十六條　建設單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件，向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認。

　　前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十七條　前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付之日前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由物業(yè)買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

　　前期物業(yè)服務合同未約定物業(yè)服務收費標準的，由建設單位承擔。

　　第二十八條　前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限內(nèi)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十九條　前期物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。未進行查驗，交接后出現(xiàn)質(zhì)量問題，由物業(yè)服務企業(yè)承擔連帶維修義務。

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料及設施：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)物業(yè)管理用房及其他設施；

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料及設施移交給業(yè)主委員會。

第五章　物業(yè)服務管理

　　第三十條　一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一家物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。

　　從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立法人資格，并獲得住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第三十一條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同向物業(yè)所在地縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照相關規(guī)定標準及物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量、標準。

　　第三十三條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十四條　物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；

　　(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；

　　(三)移交物業(yè)管理用房；

　　(四)分項清算預收、代收的有關費用；

　　(五)專項維修資金使用情況資料；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)服務區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　第三十五條　物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務收費，實行政府指導價；非普通住宅和非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由自治州價格行政主管部門會同州住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門具體制定，并向社會公布。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并報經(jīng)業(yè)主大會同意。

　　在老舊住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)實行物業(yè)管理服務的，縣(市)人民政府應當給予物業(yè)服務企業(yè)一定資金補貼，具體補貼標準由各縣(市)人民政府確定。

　　第三十六條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主不得以房屋空置、存在開發(fā)遺留問題或者不需要物業(yè)服務等為由，拒交物業(yè)服務費。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　第三十七條　物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受 專業(yè)經(jīng)營單位委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、垃圾清運、有線電視使用、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)荣M用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等 額外費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以代收代繳供水、供電、供氣、供熱、通信、垃圾清運、有線電視使用、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)荣M用作為強制收取物業(yè)服務費的手段。

　　第三十八條　物業(yè)管理用房的用水、用電、用氣、用熱等有關費用，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費中支出。

　　第三十九條　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。在安全事故發(fā)生時，應當采取應急措施，并及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第六章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定，愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；

　　(二)私自占用、損壞共用部位、共用設施設備；

　　(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　(四)侵占綠地、毀壞花草樹木；

　　(五)亂設攤點、亂停車輛；

　　(六)亂倒垃圾、堆放雜物；

　　(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　(八)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利；

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音；

　　(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜；

　　(十一)從事危害公共利益的活動；

　　(十二)法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對本條第二款所列行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對侵害其合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃行政管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

　　第四十二條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、其他單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、其他單位和個人確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、其他單位和個人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地、綠地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第四十三條　新建住宅物業(yè)推行供熱、供排水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位提前介入制度，對規(guī)劃設計、工程質(zhì)量、設備運行標準等進行監(jiān)督。

　　物業(yè)服務區(qū)域所在地縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當組織專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收。

　　專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的相關管線和設施設備保修期之外的維修、養(yǎng)護和管理責任及相關費用。

　　第四十四條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當做好相關裝飾裝修人的身份核實工作，并告知注意事項。

　　第四十五條　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)服務區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以利用業(yè)主共有的道路或者其它場地新增劃定車位，用于業(yè)主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　第四十六條　業(yè)主大會決定利用共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的，由業(yè)主大會依照有關規(guī)定取得相關許可、確定收費標準，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代 為管理，并向其支付報酬。所獲得的收益屬全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。對業(yè)主委托代收的經(jīng)營性收益，物業(yè)服務 企業(yè)應當單列核算，定期公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四十七條　物業(yè)的共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

　　因維修養(yǎng)護造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設施設備損失以及其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第四十八條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　應當由專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設施設備的維修、養(yǎng)護費用不得從專項維修資金列支。

第七章　老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第四十九條　本條例所稱老舊住宅小區(qū)是指對已交付建成使用，但配套設施不齊全、老化嚴重，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設的安居、解困等住宅區(qū)。

　　第五十條　州、縣(市)人民政府應當制定老舊住宅小區(qū)綜合改造中長期規(guī)劃和年度計劃，并安排專項資金用于老舊住宅小區(qū)供水、排水、供熱、供氣等配套設施設備的更新和改造。

　　老舊住宅小區(qū)規(guī)模化整合參照本條例第八條規(guī)定，劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　第五十一條　老舊住宅小區(qū)規(guī)模化整合，拆除圍墻等騰退的土地以及因供熱形式的轉(zhuǎn)換，已停止使用的鍋爐房、熱換站占用的原劃撥土地可用于完善配套設施建設。

　　第五十二條　老舊住宅小區(qū)綜合改造后應當推行專業(yè)化物業(yè)服務，可根據(jù)改造后小區(qū)情況，按照公益性崗位管理的有關規(guī)定申請在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)設置公共管理服務公益性崗位，協(xié)助社區(qū)居民(村民)委員會做好物業(yè)服務工作。

第八章　法律責任

　　第五十三條　違反本條例第九條規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　第五十四條　違反本條例第二十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

　　第五十五條　違反本條例第二十九條、第三十四條規(guī)定，不移交有關資料的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第五十六條　違反本條例第三十條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的，由縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第五十七條　違反本條例第三十三條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部 門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按 照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十八條　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、綠地，損害業(yè)主共同利益的；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　第五十九條　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰或行政處罰。

　　第六十一條　州、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章　附則

　　第六十二條　業(yè)主自行管理或者委托其他管理人進行物業(yè)管理的，參照本條例規(guī)定。

　　第六十三條　本條例自2013年5月20日起實施。