一、銷售代理合同中代理方應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任

房地產(chǎn)銷售代理方式按委托人對代理人授權(quán)的大小，可分為一般代理、獨(dú)家代理和包銷。一般代理，是指委托人在同一地區(qū)和期限內(nèi)，可選定一家或幾家代理商作為一般代理人，根據(jù)代銷的實(shí)際數(shù)量按協(xié)議規(guī)定的辦法付給傭金，委托人可直接與該地區(qū)的買主成交，其直接成交部分，不向代理商支付傭金。獨(dú)家代理，是指委托人給予代理商在規(guī)定地區(qū)和一定期限內(nèi)享有代銷專營權(quán)的代理，委托人在該指定地區(qū)和時(shí)間內(nèi)，不得委托其他第二個(gè)代理人，且商品房出售前的所有權(quán)歸委托人，由委托人負(fù)責(zé)盈虧。商品房包銷，與獨(dú)家代理十分相近，但不同之處在于包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購買義務(wù)。

由此可見，在簽訂銷售代理合同時(shí)，確定一般代理、還是獨(dú)家代理、或是包銷，對開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。不同的代理方式，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也不同，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身的情況，并結(jié)合代理商的資信情況，選擇相應(yīng)的代理方式。這里，需要提醒廣大開發(fā)商，在擬訂合同的時(shí)候，一定不要嫌麻煩，千萬要將選定的代理方式以書面的形式表述清楚。如選擇包銷，則要以合同的形式明確約定房地產(chǎn)包銷商對包銷范圍內(nèi)的房屋自定銷售價(jià)格，允許其賺取高于開發(fā)商給予的銷售基價(jià)之上的那部分溢價(jià)，并對其不能在包銷期限內(nèi)售出的房屋承擔(dān)購買責(zé)任。

二、代理的期限及代銷的任務(wù)

代理商的代理不可能是無期限地售完為止，因此，開發(fā)商與代理商簽訂的銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時(shí)間，同時(shí)，還要在合同里明確具體時(shí)間內(nèi)的銷售數(shù)額是多少，即明確具體的代銷任務(wù)，銷售任務(wù)可以以平方米計(jì)算，也可以以套或幢計(jì)算，不管采用哪種計(jì)量方式，都要明確規(guī)定在某一具體的時(shí)間銷出具體數(shù)額的房產(chǎn)。

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