項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛該怎么辦

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因開(kāi)發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場(chǎng)環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)選擇，故應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整;但從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，故又對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商依市場(chǎng)選擇所進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法(或無(wú)效)的風(fēng)險(xiǎn)中。

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛的限制

在我國(guó)的現(xiàn)行立法中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制的主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條。該條規(guī)定如下：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書(shū)?！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，這里有三項(xiàng)限制條件：⑴已支付全部土地出讓金;⑵取得土地使用權(quán)證;⑶開(kāi)發(fā)已完成一定的工作量。

這三項(xiàng)限制條件分別與我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)的認(rèn)識(shí)、物權(quán)理論以及國(guó)家為了防止炒賣地皮有關(guān)。

舉一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛例子：

甲、乙兩公司就某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，約定甲公司將該房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款分三次付清，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的所有后續(xù)手續(xù)及費(fèi)用由乙公司辦理及承擔(dān)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至法律允許轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方再向政府相關(guān)審批部門(mén)辦理正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)，乙公司任何一期付款逾期三十日，甲公司有權(quán)解除合同。

履約過(guò)程中，乙公司支付部分轉(zhuǎn)讓款后，未再支付任何價(jià)款，也未依約辦理后續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)手續(xù)，甲公司無(wú)奈以自己的名義自行辦理并繳納了原本應(yīng)由乙公司辦理及繳納的用地開(kāi)發(fā)手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用、資金，取得了該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證。

甲公司自行辦理完畢所有相關(guān)手續(xù)后，書(shū)面通知乙公司，以該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效為由解除該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，并退還所收款項(xiàng)。乙公司認(rèn)為該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同合法有效，甲公司應(yīng)繼續(xù)履行合同，不得解除，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。乙公司的主張是否成立取決于該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的效力及解除該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的條件。

依《城市房地產(chǎn)管理法》第37、38條規(guī)定，本案所涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地不得轉(zhuǎn)讓，但本案項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是附條件的，約定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至法律允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再向相關(guān)審批部門(mén)辦理正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這并不違反法律規(guī)定，且在甲公司有權(quán)處分該項(xiàng)目用地的情況下，審批不是該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同生效的要件。

此外，依最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案適用法律問(wèn)題的解釋》第9條也規(guī)定了，轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

因此，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效。

以上就是小編給大家介紹的一些關(guān)于項(xiàng)目裝讓方面的法律問(wèn)題了，大家在進(jìn)行相關(guān)操作的時(shí)候一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。大家如果是覺(jué)得好的話歡迎大家來(lái)律霸網(wǎng)經(jīng)常進(jìn)行法律咨詢，相信不會(huì)讓大家失望的。