抵押是一個法律術(shù)語，根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，抵押定義為：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

房屋抵押就是一種具體的抵押方式，是指債務(wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的國有房屋提供出來作擔保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。

提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。凡他們已設(shè)定的抵押，當為無效。

從法律角度分析，房屋抵押是一種擔保方式，也是一種法律關(guān)系，有下列特征：

(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔保，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹慎保養(yǎng)所抵押房屋。

(3)負有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán)，不依靠債務(wù)人的行為即可實現(xiàn)其權(quán)利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權(quán)，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權(quán)。

(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定，一般采用書面形式，并應(yīng)明確規(guī)定擔保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權(quán)，因此，抵押人應(yīng)自己承擔房屋意外滅失的風險。

(7)房屋抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意，將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時，房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán)，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。

房屋抵押人是法律關(guān)系中的一方當事人，既享有權(quán)利，也須承擔義務(wù)。

房屋抵押人享有如下的權(quán)利：

(1)房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權(quán)，并有權(quán)取得抵押房屋的各種收益。

(2)房屋抵押人對抵押房屋享有處分權(quán)，但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。

(3)可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數(shù)個房屋抵押權(quán)所擔保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價值。

(4)可以將抵押房屋出租。

房屋抵押人承擔的主要義務(wù)是保管義務(wù)，即妥善保養(yǎng)，維護抵押房屋。由于抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應(yīng)恢復抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當?shù)膿?。如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應(yīng)以其他財產(chǎn)充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責于抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權(quán)向房屋抵押權(quán)人提供擔保，也可將賠償請求權(quán)讓與給抵押權(quán)人而獲免責。

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