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寧波
自己如何為二手房估個價
二手房交易時，買方如果想給舊房估價，主要應(yīng)抓住以下三大因素：
（1）房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，磚混結(jié)構(gòu)房折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比、“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）-10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%；房間如無朝南門窗-5%。
（2）環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，位于省、市重點中小學(xué)區(qū)的+15%。
（3）心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其它考慮，人們一般不愿意買舊房；如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙。心理因素：-8%。
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