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在生活中，有很多人購(gòu)買(mǎi)商品房，但他們不知道開(kāi)發(fā)商為什么讓他們交納訂金，更不知道什么情況下開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還訂金。開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房者交納訂金是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商害怕購(gòu)房者在買(mǎi)房期間，中途終止買(mǎi)房，而交納的可以充當(dāng)房款的預(yù)付款，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不具有法律效力。

一、什么情況下開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還訂金

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以?xún)?nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以下情形下開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂書(shū)面協(xié)議收取訂金的;

2、簽訂的書(shū)面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的;

3、雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的;

4、廣告、售樓書(shū)、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。

購(gòu)房者如并未與開(kāi)發(fā)商簽訂《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，即未與開(kāi)發(fā)商就“訂金”的處理作出約定，可以要求開(kāi)發(fā)商全額退還該“訂金”。但是有一點(diǎn)必須提醒的是，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商出具的收據(jù)上注明的是“訂金”。

二、返還訂金都有哪些情形

“訂金”是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。買(mǎi)方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得再將該房屋出售給其他人。關(guān)于訂金，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍返還。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。訂金對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像“定金”對(duì)違約情形有懲罰的作用，因此，當(dāng)買(mǎi)房者不想買(mǎi)房時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還 “訂金”。

在我國(guó)，訂金不同于定金，它并不是我國(guó)法律上規(guī)定的概念。因此，一般情況下，開(kāi)發(fā)商是要退還訂金的，但有很多開(kāi)發(fā)商在應(yīng)該返還定金的情況下，不把訂金返還給購(gòu)房者。