一、商品房預(yù)售條件

房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對(duì)房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問題。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個(gè)條件的情況下，向市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者，不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。

二、房屋預(yù)售一般應(yīng)經(jīng)過(guò)以下步驟

第一，預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

第二，預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證;

第三，預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同;

第四，預(yù)售合同登記備案;

第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。