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寧波
二手房買賣糾紛的特征與類型
一、二手房買賣糾紛的三個(gè)特征
(一)二手房交易中的二手房必須是現(xiàn)房。
業(yè)主在購買一手房時(shí)則可能是現(xiàn)房，也可能是期房，但是二手房交易不能為期房，只能是現(xiàn)房。
(二)二手房必須是已經(jīng)取得房地產(chǎn)證的房產(chǎn)。
在日常交易過程當(dāng)中，往往出現(xiàn)房產(chǎn)證沒有辦理的情況，還有以出賣房產(chǎn)無房產(chǎn)證主張無效的糾紛存在，那么沒有房產(chǎn)證是不是就不能出讓呢?我們認(rèn)為這是不妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房屋在出讓時(shí)是符合辦理房產(chǎn)證，只是基于某種原因原始購房人沒有予以辦理而已。所以只要在二手房登記過戶時(shí)取得房產(chǎn)證即可。
(三)二手房是出賣人合法的并且可以完全自由支配的房產(chǎn)。
實(shí)際案例當(dāng)中，出現(xiàn)過自己并不是房屋的所有權(quán)人卻隱瞞對(duì)方進(jìn)行惡意出讓的行為，也有的是房屋本身并不具備出讓條件，最終導(dǎo)致房屋買賣合同無效。
二、二手房買賣糾紛的三種類型
(一)賣方違約引起的糾紛
目前常見的就是因房?jī)r(jià)上漲過快，出賣方認(rèn)為房屋價(jià)格賣低了，尋找各種理由解除雙方的買賣合同。如以另一配偶不知情、不同意為由主張夫妻一方無權(quán)處分的;房屋的承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的;房屋沒有取得房產(chǎn)證的等等。
(二)買方違約引起的糾紛
買方主動(dòng)要求解除合同的一般不多，因?yàn)榉课葙徺I之后，房?jī)r(jià)飛速上漲，就算房屋存在一些質(zhì)量問題也往往忍氣吞聲。但是在房?jī)r(jià)下降時(shí)，體現(xiàn)尤為突出，比如2009年北京近郊的燕郊房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，買方以房屋面積超過法定范圍或者以無法辦理銀行按揭貨款等理由要求解除合同，或者主張出賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
(三)中介引起的糾紛
房屋中介業(yè)務(wù)可謂是一片繁華，有樓盤的地方就有多家房屋中介公司的存在。經(jīng)常也會(huì)有一些房屋中介公司為謀取利益而違背行業(yè)規(guī)則和職業(yè)道德的行為發(fā)生。
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