一、五證。

五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工許可證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由規(guī)劃局核發(fā)，開工許可證是由建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證是由土地資源和房屋管理局核發(fā)。

買房時如何看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，如果存在這兩證，看準確了，一般原則上就不會存在什么問題了，特別是預售許可證。

特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。

二、個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，我們在購房前除了要考慮地理位置、戶型以及周邊環(huán)境等因素外，非常重要的一點是應該對開發(fā)商或者房主(二手房)的資信能力進行了解。

例如，購房一手房就要提前考慮到開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的信譽如何;前期樓盤質(zhì)量如何;施工隊伍是哪家建筑企業(yè);業(yè)主評價如何;資金實力如何;是否存在資金鏈斷裂風險等。

購買二手房則要特別針對對房主的身份信息、婚姻狀況、工作單位、收入、個人品行、售房動機、經(jīng)濟實力等因素進行仔細調(diào)查。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權證。

三、購房過程中涉及到的具體法律問題

售樓宣傳海報(售樓書)有沒有法律效力?

宣傳海報通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。

售樓海報往往體現(xiàn)的是樓盤外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，根據(jù)最高法相關司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內(nèi)容作為售房合同的附件，以此制約開發(fā)商虛假宣傳和后期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日后就房屋格局、面積、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等事宜發(fā)生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據(jù)。

提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專業(yè)法律術語，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，一方不履行合同義務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，一方不履行合同義務可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是“定”還是“訂“。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中都規(guī)定定金條款，一旦要求退房定金將不退還。

建議：購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同不能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

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