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開發(fā)商在銷售商品房的時候，往往在售樓廣告上面承諾的很好，也比較誘人，但實(shí)際最后卻發(fā)現(xiàn)售樓廣告內(nèi)容是沒有兌現(xiàn)的。對于這樣的情況，有的人就在問了是否開發(fā)商的行為構(gòu)成了違約呢？下面就讓律霸小編來為你解答這個問題吧。

一、售樓廣告內(nèi)容沒兌現(xiàn)屬于違約嗎

根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”之規(guī)定，龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司作為出賣人，違反了該條規(guī)定，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前90%以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國商品房市場管理機(jī)制不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。根據(jù)合同法第15條規(guī)定，對商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內(nèi)容提出訂立合同時，該銷售廣告內(nèi)容的對象就已特定化。根據(jù)合同法第14條關(guān)于要約的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反該內(nèi)容時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、售樓廣告糾紛如何處理

對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，售樓廣告內(nèi)容很多都有夸大、虛構(gòu)的成分，但由于售樓廣告屬于要約邀請，因此即使后面發(fā)現(xiàn)未兌現(xiàn)，要認(rèn)定開發(fā)商違約也不是那么容易的事情。不過要是售樓廣告內(nèi)容涉及商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明，那要是未兌現(xiàn)的話，則就可以認(rèn)定開發(fā)商違約了。

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