房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是什么

(一)前提條件

出租人出賣租賃房屋我國合同法第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”由此可見，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件是出租人出賣該租賃房屋。在此對“出賣”應(yīng)理解為出租人已決定出賣租賃房屋，并有明確的出賣條件(包括價格、付款方式等)。在日常生活中帶有贈與性質(zhì)的出賣不宜作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，因為此時的出賣更多的是考慮到出讓人與受讓人之間的特別人身信賴關(guān)系，故于此情形承租人不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。此外，如果出租人只想將房屋出賣給其家庭成員或其近親屬的，承租人亦不得行使優(yōu)先購買權(quán)，因為家庭成員及近親屬之間的房屋買賣具有濃厚的人身色彩，甚至帶有一定的民間傳統(tǒng)(如祖上留下的宅院)。關(guān)于出租人向承租人履行通知義務(wù)的方式和內(nèi)容，我國合同法第二百三十條無明文規(guī)定，但是為恪守保護承租人的立法目的，在解釋上應(yīng)理解為：出租人應(yīng)采取專門的、個別的和書面通知的方式進行，不宜使用發(fā)表說明或者張貼公告等告知方式。至于通知的內(nèi)容，應(yīng)當包括出租人與第三人達成的具體交易條件，以便承租人決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。

(二)實質(zhì)條件

承租人“同等條件”購買承租人只有在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購買權(quán)。這里的“同等條件”應(yīng)指承租人購買該租賃房屋的條件與出租人決定的出賣條件或其與第三人經(jīng)磋商達成的出賣條件相同。但在司法實踐中應(yīng)如何具體判斷“同等條件”，我國法律對此并無明文規(guī)定。小編認為，對優(yōu)先購買權(quán)糾紛中的“同等條件”的內(nèi)容宜作如下界定：第一，一般情況下，價款、支付方式和期限應(yīng)相同;第二，存在以下特殊情況視為具備同等條件：(1)當出租人與第三人所訂立的房屋買賣合同中有承租人不能履行的從給付義務(wù)時，若承租人可用價金替代該從給付的，視為同等條件。但無此從給付，出租人與第三人的買賣合同亦能成立的，對此從給付的約定承租人可不予考慮，仍視為已具備同等條件。(2)當出租人欲轉(zhuǎn)讓給第三人的標的物大于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的標的物時，如果出租人欲轉(zhuǎn)讓標的物是可分物，則一般情況下承租人僅能以其租賃部分與出租人訂立房屋買賣合同;如果欲轉(zhuǎn)讓的標的物為不可分物，并且對該不可分物分割出售，會使承租人在購買其租賃部分明顯不能充分發(fā)揮房屋效用的，則承租人有權(quán)要求擴大優(yōu)先購買權(quán)標的物及于不可分物的全部而與承租人訂立買賣合同。(3)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同中，約定了第三人可延期付款，由于涉及付款人的信用問題，因而允許第三人延期付款的條件承租人無法具備。但是，如果承租人就延期付款提供了相應(yīng)的擔保，足以保障出租人債權(quán)時，應(yīng)認為承租人可以延期付款，并具備了與第三人相同的條件。

(三)形式條件

承租人作出明確意思表示承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)以一定的方式進行，否則，出租人無法知道承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，我國法律對此問題沒有明確規(guī)定。另外，當房屋出租人履行了通知義務(wù)后又變更出賣條件時，負有重新通知的義務(wù)，由承租人再次作出是否優(yōu)先購買的明確意思表示。

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