最近一段時(shí)間，我國(guó)政府真是政策頻出，先從地方政府廣州首先提出租售同權(quán)的含義和政策，接著國(guó)家又開展了租售同權(quán)的十二個(gè)試點(diǎn)城市。杭州就是其中之一。雖然目前還沒有完全落實(shí)，但是大家對(duì)此已經(jīng)是議論紛紛，而最受人關(guān)注的點(diǎn)有一個(gè)，那就是，杭州租售同權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？

一、租售同權(quán)

17日廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，正式提出“租售同權(quán)”。

很多媒體和評(píng)論人認(rèn)為此舉一旦推廣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要變天，以后學(xué)區(qū)房要大降價(jià)，理由是：既然租房也可以讀名校，還買房干什么？

廣州《方案》吸引大家眼球的核心，就是不管你是買的房子還是租的房子，符合條件的適齡入學(xué)子女享有同等的入學(xué)權(quán)利。

除了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之外，廣州的《方案》中還提出一系列改革舉措，包括公積金租房提取額度增加、劃出一定比例的公共租賃住房?jī)?yōu)先滿足符合條件的中低收入住房公積金繳存人、增加租賃住房用地有效供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房等。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，方案中很多舉措都是國(guó)務(wù)院辦公廳所倡導(dǎo)的“租售并舉”相關(guān)細(xì)化落地措施。

去年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”的概念，并明確指出實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。

關(guān)于本次廣州《方案》，透明售房研究院院長(zhǎng)方張接表示：發(fā)展租賃房市場(chǎng)是國(guó)家倡導(dǎo)的大方向和大趨勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)有其它城市陸續(xù)出臺(tái)扶持租賃房市場(chǎng)發(fā)展的政策，杭州也不會(huì)例外。

實(shí)際上，杭州也確實(shí)沒有例外——今年3月24日，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；而自持部分的面積未來開發(fā)商不能出售，只能用作出租用途。

二、杭州土地現(xiàn)狀

從該規(guī)定實(shí)施到今天，杭州市區(qū)共出讓了36宗相關(guān)地塊，其中有17宗地塊需要一定比例的自持，在涉宅用地中需自持的比例更高，達(dá)65%。包括聯(lián)發(fā)、葛洲壩、中冶、杭房、融信等多家房企在內(nèi)的開發(fā)商，都在杭城拿下了需要自持的地塊。

有自持部分的涉宅用地

“限地價(jià)、競(jìng)自持”的出現(xiàn)，是土地出讓過程中政策與市場(chǎng)互相博弈的結(jié)果。同時(shí)，地方出讓自持型宅地，一定程度上也是響應(yīng)“租售并舉”居住制度的舉措。這將提供一種改變城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的可能：在商品房、保障房、個(gè)人房東之外，還有大量的機(jī)構(gòu)租賃房可供選擇。

萬科、龍湖等開發(fā)商都已經(jīng)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域“小試牛刀”，萬科的泊寓、龍湖的冠寓都已經(jīng)在杭州相繼落地。

目前看來，杭州或?qū)㈤L(zhǎng)期貫徹“自持”和“租賃”，最新的土地掛牌公告中，關(guān)于現(xiàn)房銷售的規(guī)定已經(jīng)取消，而自持的規(guī)定并未改變。隨著后續(xù)越來越多的地塊出讓，自持和租賃或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的趨勢(shì)。

三、“限地價(jià)、競(jìng)自持”的落地執(zhí)行，能平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)嗎？

有人說，由于限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持的規(guī)則，對(duì)于增加住房供應(yīng)以及平抑房?jī)r(jià)都有積極的作用。

有人說，房企自持搶地是“市場(chǎng)發(fā)燒”引起的“不正常現(xiàn)象”，自持宅地是一些大房企的試驗(yàn)品，除非未來政策松動(dòng)，不然沒有回本的可能。

甚至有評(píng)論文章尖銳地指出：“表面上看，這種土地拍賣方式可以在短期抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)；但事實(shí)上構(gòu)成了開發(fā)商跟消費(fèi)者搶房子的局面，將減少未來市場(chǎng)住宅的供應(yīng)量，弄不好會(huì)刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲?！?/p>

這種擔(dān)心并非多余。因?yàn)檫^去多年來的單一“需求端”調(diào)控，并沒有讓“需求”消失，而是被“隱藏”了起來，一旦條件成熟，這些潛在需求還會(huì)繼續(xù)釋放。因此，強(qiáng)制開發(fā)商自持的“速效式”調(diào)控，反而有可能將需求不斷積累，造成房?jī)r(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)上漲的可能。

當(dāng)然，只是可能。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未來開發(fā)商主動(dòng)地、普遍地參與到自持物業(yè)中來，是適應(yīng)市場(chǎng)的選擇。當(dāng)新建商品房的需求大幅下降，而租賃市場(chǎng)成熟起來的時(shí)候，只要能形成50%左右的租賃市場(chǎng)，住房系統(tǒng)就比較平衡了，房?jī)r(jià)也許就會(huì)處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)了。

而在透明售房研究院院長(zhǎng)方張接看來，廣州租賃新政目前只是一紙沒有操作細(xì)則的政策表態(tài)，實(shí)際落地實(shí)施會(huì)有相當(dāng)?shù)牟僮麟y度，很難不折不扣地執(zhí)行。

尤其是大家關(guān)心的租房就近入學(xué)、商業(yè)房改租賃住房等條款，未來實(shí)際的實(shí)現(xiàn)程度一定會(huì)跟目前媒體期望的預(yù)期有所差距，就目前的實(shí)際情況來看，租售不可能做到完整意義上的同權(quán)。

另外，在關(guān)于“這個(gè)政策的推行會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？比如都去租房了，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？”這個(gè)問題上，透明售房研究院院長(zhǎng)方張接說：“有產(chǎn)者有恒心，中國(guó)五千年通過購(gòu)買住宅安居樂業(yè)的傳統(tǒng)不會(huì)輕易改變，依附在住宅上的城市教育、社保等附加資源很難輕易改變，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，租賃房市場(chǎng)的發(fā)展不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系造成明顯沖擊，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)的作用也會(huì)是一個(gè)緩慢而長(zhǎng)期的過程?！?/p>

以上就是關(guān)于杭州租售同權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎這個(gè)問題的全部解答內(nèi)容。顯然，上文已經(jīng)非常清晰的告訴我們了，目前來看，租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)這些政策短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)、房市產(chǎn)生什么大影響的。但是政策從來不是一蹴而就的，我們可以相信，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，總有一天能夠?qū)Ψ渴羞M(jìn)行全面系統(tǒng)的改革。

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