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寧波
期房權益轉(zhuǎn)讓的流程是怎樣的
期房的權益轉(zhuǎn)讓是指預售商品房(期房)的預購人將其所預購的商品房的期權，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為。期房權益轉(zhuǎn)讓操作流程有別于普通的二手房交易，大體分為以下幾種：
如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權益轉(zhuǎn)讓書，并書面通知房產(chǎn)商。第三方與開發(fā)商重新簽訂購房協(xié)議，權益轉(zhuǎn)讓。第一預購人也可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)后，以二手房過戶的形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
如果已付清全部房款，但在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據(jù)《擔保法》49條規(guī)定：抵押期間想轉(zhuǎn)讓的話，應通知銀行并告訴第三方轉(zhuǎn)讓物已抵押的事實，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。至于銀行貸款既可一次性還清后再轉(zhuǎn)讓，也可辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，由第三方繼續(xù)還貸都可以，當然雙方不要忘了簽訂合同權益轉(zhuǎn)讓書。
如果未全部付清房款的，第一預購人需征得開發(fā)商同意，與開發(fā)商辦理變更手續(xù)，并向開發(fā)商交一部分轉(zhuǎn)讓費用，從法律上解除了在預售合同中與開發(fā)商形成的權利、義務關系，而由權益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受，開發(fā)商重新與第三方簽期房購買合同。
權益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人(預購人)具有雙重的法律地位，他既是向開發(fā)商預購期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權的賣方，因此在開發(fā)商、轉(zhuǎn)讓人(預購人)和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)契稅納稅義務人的法律特征，權益轉(zhuǎn)讓中的受讓人應當在申領以其為權利人的房產(chǎn)證時，繳納權益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關系所產(chǎn)生的契稅和各種費用。
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