當(dāng)心立約定金下套

買(mǎi)商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?，老百姓買(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高，早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉，較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。

然而，要提醒購(gòu)房者留意的是，一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行，結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說(shuō)，是“立約定金條款”。

什么是“定金”或“定金罰則”

“定金”或“定金罰則”，許多購(gòu)房者并不陌生，購(gòu)房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說(shuō)明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的最基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房，對(duì)合同雙方基本上是公平的。

但問(wèn)題是，目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi)，用得最多、對(duì)購(gòu)房者最為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。

事實(shí)上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成-約定金，即以定金的交付作為的要件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。