一、預(yù)約、預(yù)售有區(qū)別，法律后果需明辨

商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂書面商品房預(yù)售合同，商品房認購協(xié)議不同于商品房預(yù)售合同，不能當(dāng)然的適用預(yù)售合同的相關(guān)法律規(guī)定，但二者之間可以存在轉(zhuǎn)化，需具備以下兩個條件：1、具備商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定的主要內(nèi)容，包括雙方當(dāng)事人、房屋情況、價格內(nèi)容、交付內(nèi)容及違約后果，并可以據(jù)此確定商品房的面積事項和房屋總價款;2、出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的。

二、解除合同有期限，過期退房不支持

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)自解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。該法定期限為除斥期間，不因任何事由而中止、中斷或者延長。因此在房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)合同約定的解除情形時需及時主張權(quán)利，以免因超出法定期限而喪失合同解除權(quán)。

三、未按約定交付房屋，違約責(zé)任不能免除

根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經(jīng)過行政機關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。

四、房屋買賣不過戶，一房數(shù)賣有風(fēng)險

當(dāng)一套房屋存在數(shù)份有效的買賣合同時，如果數(shù)個買受人均要求履行合同的情況下，首先第一順位的是已經(jīng)辦理登記手續(xù)的;第二順位保護的是按照合同約定已經(jīng)合法占有房屋的買受人(都未辦理登記手續(xù)的)。都未辦理登記也都未占有房屋的情況下，以買賣合同成立時間在前的為優(yōu)先保護。需要注意的是，登記在先前提是善意，如果是惡意的不能支持，同時合法占有的權(quán)利人已經(jīng)交付房產(chǎn)的情況下，以占有人保護為先。

法官特別提醒購房者，商品房買賣合同多為格式合同，需審慎注意合同細節(jié)，同時對于心儀房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)人以及售房者的資質(zhì)、信譽等都要仔細審查，只有做好了這些“功課”買房過程才能順順利利。另外，在買房之后，簽訂好的所有合同、單據(jù)、繳款證明也要妥善保存好，方便出現(xiàn)問題后能成功維權(quán)。

【法律小貼士】

商品房買賣合同糾紛，是基于合同約定產(chǎn)生的關(guān)于房屋價款、房屋交付、房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證件及違約責(zé)任等方面產(chǎn)生的糾紛，所涉法律、法規(guī)數(shù)量眾多，主要包括民法通則、合同法、物權(quán)法等法律，以及關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等司法解釋。商品房的認購、定購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同;合同履行過程中，如出現(xiàn)約定或法定的合同解除情形時，購房者需及時履行解除權(quán)，解除權(quán)的行使期限法律上稱之為除斥期間，該期間不因任何事由而中止、中斷或者延長，逾期不行使則會喪失解除權(quán);合同履行完畢，開發(fā)商向購房者交付的房屋如果不符合合同約定，購房者可以根據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在簽訂房屋買賣合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的情況下，如出賣人一房二賣并將房屋過戶至他人名下，原購房者因未過戶而不能對房屋產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)，只能基于房屋買賣合同向出賣人主張債權(quán)。