【陷阱一】廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

規(guī)避:應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、售樓書等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

【陷阱二】?jī)?nèi)部認(rèn)購造勢(shì)

許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購房人來說，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，本站編輯認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證;二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán);三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。

規(guī)避:應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

【陷阱三】吞吃購房定金

在正式的商品房買賣談判中，因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

規(guī)避：交納房屋購買定金時(shí)，一定要看房本，看和中介公司介紹的信息是否相符，房屋情況和中介介紹的有出入的話，還可以借機(jī)“殺價(jià)”，謹(jǐn)防由于中介公司刊登房產(chǎn)信息失真，造成客戶違約，損失購房定金。貸款買房，交定金前最好做貸款預(yù)審。

【陷阱四】開發(fā)商把按揭做幌子

大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對(duì)購房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動(dòng)。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理做一明確規(guī)定。

規(guī)避:購買前應(yīng)先了解按揭的性質(zhì)。

【陷阱四】特價(jià)陷阱

節(jié)假日,有些樓盤會(huì)打出讓人驚喜的“特價(jià)房”廣告。有些特價(jià)房是以“特價(jià)、低價(jià)”為幌子,吸引購房者的注意。一般來說,“特價(jià)房”大多是位置不佳、朝向采光不好、戶型結(jié)構(gòu)存在問題的一些房子。

規(guī)避:天下沒有免費(fèi)的午餐。購房人要通過各種渠道獲得房屋信息,一定要看仔細(xì)、權(quán)衡好性價(jià)比,不要被搶購的氣氛和誘人的價(jià)格所蠱惑。

【陷阱五】合同陷阱

一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。

規(guī)避:看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,特別是免除開發(fā)商義務(wù),削減業(yè)主權(quán)利的條款,遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。

【陷阱六】物業(yè)管理陷阱

房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主權(quán)益。

規(guī)避:一是購房者在簽訂房屋買賣合同時(shí),對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的,應(yīng)提出反對(duì)意見,因?yàn)檫@屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件;二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時(shí),可以該條款違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由,請(qǐng)求法院判決其無效。

【陷阱七】大力營造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛

為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

規(guī)避:一是購房者一定要據(jù)理力爭(zhēng),明確告訴售樓小姐除非這套房,其他房都不要;二是要求查看合同和發(fā)票,看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售;第三,最好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字,以免跌入“搶購”陷阱。

【陷阱八】房屋面積前后不符

商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理;合同未做約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不做任何補(bǔ)償。

規(guī)避:仔細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開發(fā)手續(xù)，注意樓盤宣傳海報(bào)，重視“不可抗力”條款的約定。

【陷阱九】配套縮水

許多不良開發(fā)商在推樓盤時(shí)，往往會(huì)向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等等一應(yīng)俱全，但由于開發(fā)商與購房者所簽的合同中往往沒有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。

規(guī)避:購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車,能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

【陷阱十】證照陷阱

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》熞步薪ㄉ韞こ炭工證、《商品房銷售熢な坌砜芍ぁ罰弧岸書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。

規(guī)避:購房時(shí),需看開發(fā)商是否“五證”齊全,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全,購房者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證,商品房質(zhì)量也得不到保障。