商品房買賣合同如何解除

1、開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)：

指在商品房預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。(《商品房銷售管理辦法》第二十四條)

2、商品房面積誤差過(guò)大：

指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。(《商品房銷售管理辦法》第二十條)

3、商品房套型誤差：

指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。(《商品房銷售管理辦法》第十九條)

4、貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)：指商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，

因一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致合同不能履行，另一方可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致買賣合同不能履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，賣方應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買方。(“解釋”23條)

5、開(kāi)發(fā)商遲延交樓：指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限交付，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經(jīng)催告三個(gè)月仍未履行，一方可解除合同，但約定優(yōu)先。沒(méi)有約定，經(jīng)催告，解除權(quán)行使合理期限：三個(gè)月。解除權(quán)消滅期限：沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，包括法定解除和約定解除。(“解釋”第十五條)

構(gòu)成根本違約的遲延履行：1.約定不接受遲延履行。2.履行期限構(gòu)成合同的必要因素，超過(guò)期限履行將嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益。3.繼續(xù)履行不能得到合同利益。

6、商品房質(zhì)量問(wèn)題：

指開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購(gòu)房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。(“解釋”第十二條)

7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。質(zhì)量缺陷無(wú)法修理、替換、降價(jià)的方法予以補(bǔ)救，或補(bǔ)救成本過(guò)高。(“解釋”第十三條)

8、欺詐性質(zhì)：

(1)出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，或隱瞞為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)(一房二賣)、或故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(“解釋”第九條)

(2)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用(一房二賣)，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(“解釋”第十條)

9、延遲辦理房產(chǎn)證：

指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。(“解釋”第十九條)

10、其他情況：

主要指所購(gòu)買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;屬于共有房產(chǎn)，簽訂購(gòu)買協(xié)議未經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的。

11、開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，開(kāi)發(fā)商可以解除合同。有約定的從約定。

提示：

解除權(quán)行使期間：《解釋》第十五條規(guī)定“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！边@是對(duì)商品房買賣合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。

解除權(quán)行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質(zhì)屬于除斥期間，即法律規(guī)定解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿之時(shí)而消滅的期間。與訴訟時(shí)效不同不，除斥期間的效果是權(quán)利不能行使，訴訟時(shí)效的效果是失去勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效可以中斷，除斥期間僅為權(quán)利的法定存續(xù)期間，不能中斷。

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