(一)買賣合同只要辦了公證就有強(qiáng)制執(zhí)行力，就不能違約了嗎?

買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚?dòng)谫u方將來(lái)一房二賣或者干脆不愿意過(guò)戶，所以往往會(huì)選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買賣合同，認(rèn)為公證過(guò)的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強(qiáng)制過(guò)戶。其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證(包括律師見(jiàn)證)不過(guò)是對(duì)合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對(duì)合同將來(lái)履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。

(二)買方與誰(shuí)簽合同最保險(xiǎn)?

期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開(kāi)發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是最保險(xiǎn)的期房買賣交易模式，當(dāng)然前提是開(kāi)發(fā)商原因配合;二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的交易模式。

由于期房本身的特殊性，建議買方務(wù)必在專業(yè)律師的指導(dǎo)下購(gòu)置期房。以下文字圍繞第二種交易模式中的常見(jiàn)法律糾紛展開(kāi)討論。

(三)重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》

買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對(duì)開(kāi)發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方，同時(shí)賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》送達(dá)給開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

(四)最大限度避免一房二賣

為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以最大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。

(五)賣方到時(shí)不賣了，買方怎么辦?

如果賣方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣了，這個(gè)時(shí)候買方怎么辦?除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎?根據(jù)合同法的規(guī)定，買方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，也就是要求賣方繼續(xù)把房子交易過(guò)戶給買方，因?yàn)槔^續(xù)履行同樣是一項(xiàng)重要的違約責(zé)任，它和違約金并行不悖，可以同時(shí)主張。

(六)稅費(fèi)承擔(dān)需要及早了解

按照期房買賣的通常交易流程，開(kāi)發(fā)商先將房子過(guò)戶給賣方，賣家再將房子過(guò)戶給買方，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次)，營(yíng)業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)沒(méi)有事先約定，極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費(fèi)都有買方承擔(dān)，賣方只要一個(gè)到手價(jià)，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費(fèi)的思想準(zhǔn)備。