首先，我們先了解上海貸款買房的情況。

首先是首付的問題：

1大概說來，上海首次購房首付最低可達兩成，但要求嚴格。2010年的國五條對購房首付比例有明文規(guī)定：首套房首付款30%及以上;第二套住房首付款不低于50%。但銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶還是會給到首付兩成的貸款，同時開發(fā)商為了促銷也經(jīng)常會有墊首付的操作。

2、買房首付的詳細規(guī)定。2010年9月29日出臺的“國五條”對購房首付款比例有嚴格的規(guī)定，被稱為史上最嚴厲的調(diào)控政策。南京首次購房首付比例也依據(jù)此規(guī)定。根據(jù)“國五條”，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

3、買房首付的貸款問題：客戶資質(zhì)決定貸款額度。首套房的首付一般不低于30%，而且銀行還要根據(jù)不同類型的房屋、房齡、個人資信等進行評估，可能首付還會高于30%：一般購房首付均為30%，但是要看開發(fā)商，和您本人在銀行的信貸記錄。如果您在某行有過非常正常的信貸記錄〔車貸、信用卡〕，銀行會定制您為優(yōu)質(zhì)客戶。再加上您購買的房子是小平米房子〔國家規(guī)定為96平米以下為小戶型〕您也首付20%向銀行提出貸款申請。恰相反，如果您不能被認定為優(yōu)質(zhì)客戶的話〔沒有不良記錄，但是被催交過貸款〕，并且您購買的是非普通住房〔國家規(guī)定為143平米以上的大戶型〕，則您的首付將有可能被加至40%。

墊首付之后，剩余的房款應怎么樣進行銀行按揭呢?這是所有低首付項目必須解決的事情，也是購房者最為關心的問題。低首付項目，其主要操作方式包括虛高房價和返還租金兩種。

1、虛高房價型的貸款買房：按照相關規(guī)定，首次置業(yè)者只能按揭房款的八成。低首付之后的按揭，開發(fā)商會以虛高房價的方式來彌補，這樣才能順利地進行按揭。據(jù)了解，大多數(shù)低首付項目都是采取這種虛高房價的方式來操作。在這樣的低首付交易中，購房者需要和開發(fā)商簽訂兩份不一樣的合同。一份是實際買賣合同，其房價和首付金額都是真實價格。另外一份合同就是為了進行銀行按揭而簽訂的。

2、返還租金型的貸款買房：除了虛高房價之外，還有一種返還租金的低首付方式。這種方式主要集中于一些租賃比較活躍的投資型小戶型單位。返還租金的方式要簡單很多，房子按照正常的首付比例簽約，進行銀行按揭等。購買房子后，開發(fā)商答應返租該房子一年或者兩年，而且租金直接抵扣首付款。這樣你就以提前支取該房子一年或者兩年的租金，換回較低的首付。