一、建筑物區(qū)分所有權有什么用

劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。建筑物區(qū)分所有權指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

1、建筑物區(qū)分所有人的專有權的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學說。多數(shù)學者持前一觀點，認為專有權是指區(qū)分所有人對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間所享有的所有權。

2、專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象即區(qū)分所有建筑物的專有部分，也是如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。

二、共有權性質

(一)概念

建筑物區(qū)分所有人的共有權的概念共有權是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。

(二)屬性

1、不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國建筑物區(qū)分所有權法大都明確規(guī)定，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的，不在此限。

2、從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結構體關系，區(qū)分所有人取得專有部分所有權，必須附帶取得共有部分所有權，以獲得使用上的方便。因此各國建筑物區(qū)分所有權法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉區(qū)分所有專有部分的行為，均推定移轉了整個區(qū)分所有權。

(三)范圍

1、共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權法，共有部分范圍包括：

(1)專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。

(2)不屬于專有部分的附屬建筑物：

①建筑物的附屬物，如給水排水設備、供電設備、空調設備、各種配備線等;

②建筑物的附屬設備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設備等。

2、共有所有權包括三項權能：使用權、收益權、和處分權。

(1)所謂使用權是指各區(qū)分所有權人對共有部分依其設置目的及通常使用方法享有正當使用的權利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。

(2)所謂收益權是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利。對于共有部分所產生的收益，除區(qū)分所有權人間另有約定外，應當由區(qū)分所有權人按其共有部分應有的比例收取。

(3)所謂處分權，包括事實上的處分和法律上的處分。對于事實上的處分，如對共有部分及其相關設施的拆除，應由區(qū)分所有權人全體會議決定。對于法律上的處分，如區(qū)分所有權人處分共有部分時，應隨同專有部分同時進行。

三、成員權性質

(一)定義

1、成員權的性質成員權，是建筑物區(qū)分所有權人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關系，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務。成員權存在的基礎是全體區(qū)分所有權人因在一棟建筑物內共同居住或工作而形成的共同關系。

2、成員權有很強的“人法性”因素，其中很大一部分是管理關系，而不僅僅是單純的財產關系。成員權是通過區(qū)分所有權人組成區(qū)分所有權人大會、制定管理規(guī)約、選舉管理委員會、委托物業(yè)管理企業(yè)對建筑物進行管理等形式予以行使的。

(二)義務

1、區(qū)分所有權人大會(又稱業(yè)主大會)

區(qū)分所有權人大會由全體區(qū)分所有權人組成，是區(qū)分所有權人團體的最高權力機關。每一區(qū)分所有權人都當然地成為大會的成員，通過區(qū)分所有權人大會行使其成員權是成員權最基本的行使方式。凡涉及區(qū)分所有建筑物和區(qū)分所有權人利益的重大事項都應由區(qū)分所有權人大會決定。成員權人通過區(qū)分所有權人大會享有表決權、參與制定規(guī)約的權利、選舉及解任管理者的權利、請求正當管理共同關系事務的權利、請求收取共有部分應得利益的權利等廣泛的權利。

2、管理委員會(又稱業(yè)主委員會)

管理委員會應由區(qū)分所有權人大會選舉產生，是區(qū)分所有權人大會的常設機構和執(zhí)行機構，對外代表全體區(qū)分所有權人。管理委員會的職權非常廣泛，但是涉及到區(qū)分所有權人重大利益的事項，應由區(qū)分所有權人大會決定。

3、管理規(guī)約(又稱住戶規(guī)約)

管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權人，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，基于意思自治原則制定的有關區(qū)分所有建筑物的管理及使用等的自治規(guī)范。管理規(guī)約是區(qū)分所有權人團體的最高自治規(guī)則，區(qū)分所有權人大會和管理委員會的一切決議和行為都不得與之相抵觸。另外，規(guī)約的效力還及于區(qū)分所有權人的繼受人，包括繼承人、買受人、受贈人、及專有部分的承租人、借用人等。

4、物業(yè)管理企業(yè)(又稱物業(yè)公司)

物業(yè)公司對區(qū)分所有建筑物實施管理活動的依據(jù)是物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同的雙方當事人是物業(yè)公司和代表全體區(qū)分所有權人的管理委員會，該合同的性質應屬委任合同。由于物業(yè)管理合同包含交納物業(yè)管理費、共有部分的使用方式及收益分配等關系到所有區(qū)分所有權人利益的內容，所以，為了保護區(qū)分所有權人的利益，物業(yè)管理合同應由區(qū)分所有權人大會討論通過后方可生效。

綜上所述，對于建筑物區(qū)分所有權的作用就是為了區(qū)分所有人的專有部分的所有權，用來劃分在業(yè)主當中對于專有和共有部分建筑物的界限，從而實現(xiàn)對共同部分建筑物的共同管理。

建筑物區(qū)分所有權的司法解釋有哪些內容?

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建筑物區(qū)分所有權共有部分