一、關(guān)于房屋租賃活動中添附物范圍?

何謂房屋租賃活動中的添附物、添附物包括哪些方面，現(xiàn)有法律并無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，房屋租賃活動中的添附物至少應(yīng)包括兩個方面，即裝修物(或稱對租賃物的改善)和增設(shè)物(或稱增設(shè)他物)。從建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定?“本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動?！眮砜?，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴(kuò)建、改建物，也不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的空調(diào)、電梯、水電等設(shè)施或設(shè)備等。從建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添”來看，增設(shè)物應(yīng)主要是指擴(kuò)建、改建物或增設(shè)的他物。但因擴(kuò)建、改建或增設(shè)的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費(fèi)用卻很高，一旦拆除也會影響其本身的價值，而且有時也會損壞房屋本身，所以從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將這些擴(kuò)建、改建物或增設(shè)的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設(shè)概括為添附物。

二、我國現(xiàn)行法律對處理添附的有關(guān)規(guī)定及其缺陷

添附是財產(chǎn)所有權(quán)取得的一種形式，也是物權(quán)變動的一項重要規(guī)則，是物權(quán)法的范疇，但我國物權(quán)法對此沒有規(guī)定，現(xiàn)有的法律、法規(guī)規(guī)定過于原則簡單，主要有：

1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物改善或增設(shè)他物。”“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失?！?/p>

2、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第86條。該條對合法添附的物權(quán)歸屬作了簡單規(guī)定：“非財產(chǎn)所有人在使用他人的財產(chǎn)增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有權(quán)人，造成財產(chǎn)所有權(quán)人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！?/p>

3、《城市房屋租賃管理辦法》第23條。該條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。明確需變動的，必須征得出租人的同意并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！?/p>

從上述規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有法律對關(guān)于房屋租賃糾紛中添附物的處理的規(guī)定比較籠統(tǒng)簡單，如最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第86條中只有財產(chǎn)所有人同意附合的情況下產(chǎn)生爭議的處理辦法，如果財產(chǎn)所有人不同意附合，其添附物怎樣處理沒有規(guī)定。而《合同法》和《城市房屋租賃管理辦法》對添附物的處理并未涉及。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序為內(nèi)容，其注意保護(hù)的是經(jīng)濟(jì)生活靜的安全，以實現(xiàn)其財產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況，其次是為了充分地實現(xiàn)物的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，而我國物權(quán)法對添附制度未作規(guī)定，不能不說是一種遺憾。

三、?司法實踐中對房屋租賃合同終止后處理添附物應(yīng)把握的原則

由于我國《物權(quán)法》對添附制度未作規(guī)定，《民法通則》對增添物的處理也沒有直接規(guī)定，我國《合同法》第223條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第86條、《城市房屋租賃管理辦法》第23條規(guī)定又過于籠統(tǒng)，而司法實踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關(guān)動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的理論應(yīng)成為處理房屋租賃糾紛中此類問題的重要依據(jù)。筆者認(rèn)為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補(bǔ)償時，應(yīng)堅持下列原則：

1、當(dāng)事人約定原則。

適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租用房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理條款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對裝修和增設(shè)投入損失的承擔(dān)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》(下稱《意見》)第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理?！贝藶榇_立當(dāng)事人約定原則的直接法律依據(jù)。

在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無效或被解除)，即使當(dāng)事人事先約定了具體處理條款，筆者認(rèn)為也不能按約定處理，因為當(dāng)事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯方的利益。

2、侵權(quán)責(zé)任原則。

適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設(shè)行為。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，非財產(chǎn)所有人只有在取得所有權(quán)人的同意之后，才能在他人的財產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權(quán)，在未取得所有權(quán)人同意的情況下進(jìn)行裝修或增設(shè)，實質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人在交還房屋時，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！逗贤ā返?23條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失?！?《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：“…因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！?最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：“…沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”。上述規(guī)定是侵權(quán)責(zé)任原則的主要依據(jù)。

3、過錯責(zé)任原則。

在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯行為，應(yīng)適用過錯責(zé)任原則處理承租人對租用房屋進(jìn)行的裝修或增設(shè)。

(1)租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計鑒定價值予以折價賠償。

(2)租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，對于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，承租人無權(quán)再向出租人主張折價補(bǔ)償。

(3)合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定承擔(dān)返還各自所得的財產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

4、公平原則。

出租人應(yīng)當(dāng)按公平原則給予承租人進(jìn)行補(bǔ)償，即由出租人給予承租人裝修物和增設(shè)物可利用價值經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，現(xiàn)存鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔(dān)。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對承租人的補(bǔ)償，以拆遷人給予的補(bǔ)償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。