買(mǎi)新房時(shí)常常遇到開(kāi)發(fā)商延期交房的問(wèn)題，這時(shí)候業(yè)主是可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金的。但是在司法中，會(huì)遇到違約金計(jì)算的難題。那么，開(kāi)發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該怎么算呢?今天，律霸小編將為大家答疑解惑。

(一)合同有約定的違約金計(jì)算方式

有約定的，從其約定。但是如果約定的違約金過(guò)低時(shí)，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應(yīng)付未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的.

如果合同約定的違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請(qǐng)求增加賠付額。違約金是有限制的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。

(二)合同沒(méi)有約定違約金的計(jì)算方式

如果合同沒(méi)有約定違約金計(jì)算方式，可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。不能補(bǔ)充的，若雙方簽署的《商品房預(yù)售合同》合法真實(shí)有效，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照約定時(shí)間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商延期交房違約金由已付房款、利率和逾期時(shí)間三部分組成。

首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。

其次，需要確定的是開(kāi)發(fā)商延期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定;沒(méi)有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

最后，需要認(rèn)定的是開(kāi)發(fā)商延期交房時(shí)間，開(kāi)發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期時(shí)間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期，直至開(kāi)發(fā)商通知驗(yàn)收的日期，由此不難得出最終的違約金，即：已付房款×利率×逾期時(shí)間。

以上就是小編整理的關(guān)于延期交房違約金計(jì)算方法，希望對(duì)你有所幫助。違約金有約定的，從其約定，約定過(guò)低的，由法院調(diào)整。沒(méi)有約定的，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際損失計(jì)算。當(dāng)然，如果您現(xiàn)在處于法律案件糾紛中，可以向我們律霸的律師進(jìn)行咨詢(xún)，他們將會(huì)幫助你解開(kāi)難題，給予你專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)。

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