在現(xiàn)代生活中，很對人選擇租房為自己安身立命的重要方式。那么，如果遭遇房屋租賃合同到期糾紛怎么辦呢？這是當(dāng)下很多租房客都遇到或可能遭遇的問題。這是，房客們一定要運(yùn)用法律手段來維護(hù)自身的權(quán)益。接下來，律霸小編為您詳細(xì)講解。

一、房屋租賃合同變更

合同的變更是指在合同成立以后，尚未履行或未完全履行以前，出現(xiàn)了不適宜按原合同條件繼續(xù)履行的情勢，當(dāng)事人就合同的內(nèi)容達(dá)成的修改和補(bǔ)充。由于我國房屋租賃的相關(guān)法律法規(guī)沒有規(guī)定具體的租賃合同的變更條件，所以變更條件主要由當(dāng)事人在合同當(dāng)中進(jìn)行約定。如鄰近房屋的租金價(jià)格明顯上漲時(shí)，出租人有權(quán)要求增加租金;或者當(dāng)鄰近房屋的租金價(jià)格下跌時(shí)，承租人有權(quán)要求減少租金等。

二、房屋租賃合同解除

合同解除包括雙方解除和單方解除。雙方解除是當(dāng)事人雙方為了消滅原有的合同而訂立的新合同，即解除合同。單方解除是指當(dāng)事人一方通過行使法定解除權(quán)或者約定解除權(quán)而使合同的效力消滅。

在租期較長的房屋租賃中，當(dāng)事人都有可能發(fā)生不能繼續(xù)履行合同的情況，為使當(dāng)事人的利益平衡，有必要在合同中約定解除合同的條件。

綜合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，合同解除條件包括以下幾個方面：

1、不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人隨時(shí)可以解除合同;

2、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除合同;

3、承租人擅自改變房屋租賃用途的，出租人可以解除合同;

4、承租人無正當(dāng)理由未支付租金累計(jì)超過6個月以上的，出租人可以解除合同;

5、承租人無正當(dāng)理由閑置公有住宅用房6個月以上的，出租人可以解除合同;

6、承租人利用租賃房屋進(jìn)行非法活動或者故意毀壞租賃房屋的，出租人可以解除合同;

7、因不可歸責(zé)于承租人的事由致使租賃房屋部分或者全部毀損，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同;

8、租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同。

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：

(一)審查合同的主體是否適格。

即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。

但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：

1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的;

2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;

3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

4、屬于違章建筑的;

5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三)審查是否進(jìn)行過登記備案。

1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。

合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。

(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。

在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理

(一)對承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。

承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時(shí)也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機(jī)構(gòu)對裝修物的價(jià)值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

(二)對承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進(jìn)行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

違章建筑的租賃合同糾紛的問題

房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人 (多為臺商、港商)合作辦廠，實(shí)質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律保護(hù)的?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。

法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題，我們在審判實(shí)踐中究竟應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。

一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。二是認(rèn)為，對于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。

由此可見，面對房屋租賃合同到期糾紛，我國有一系列法律對其有所規(guī)定，并提出了切實(shí)可行的管理、處置辦法。當(dāng)面臨這樣的問題是，房屋租賃者和租房戶都必須依法辦事，切實(shí)從法律出發(fā)，解決問題，維護(hù)自己的權(quán)益。如有疑問，請進(jìn)一步資訊相關(guān)法律機(jī)構(gòu)。

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