1、訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段。

買(mǎi)方已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒(méi)有簽訂正式《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。按目前商品房買(mǎi)賣(mài)的慣例，賣(mài)方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況，待買(mǎi)方交了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)之后，賣(mài)方才與買(mǎi)方就合同的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行商談，否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買(mǎi)方已向賣(mài)方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒(méi)有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒(méi)有任何約定，這種情況無(wú)論賣(mài)方所預(yù)售項(xiàng)目有無(wú)《預(yù)/銷(xiāo)售許可證》，買(mǎi)方都可直接向賣(mài)方或其代理人要回所交款項(xiàng)，采取口頭或書(shū)面方式均可，在賣(mài)方退回買(mǎi)方所交款項(xiàng)后，買(mǎi)方將發(fā)票或收據(jù)交還賣(mài)方，賣(mài)方可將所保留的房號(hào)售與他人，雙方都不需要承擔(dān)什么責(zé)任。如果賣(mài)方不同意全額退款，買(mǎi)方可向法院主張自己的權(quán)利，要回全部款項(xiàng)。如果賣(mài)方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷(xiāo)售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)方與賣(mài)方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買(mǎi)賣(mài)雙方就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)不成一致意見(jiàn)，最終沒(méi)有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒(méi)收，定金一律不退，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，且定金是擔(dān)保主合同履行的，主合同還沒(méi)有成立，何以存在定金?但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。筆者認(rèn)為，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》是部門(mén)規(guī)章，其效力低于法律，應(yīng)以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準(zhǔn)。這種情況如賣(mài)方拒不退還定金買(mǎi)方可直接向法院起訴。

2、已簽合同未做預(yù)售登記階段。

這種情況下如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書(shū)面形式表示出來(lái)，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、如何退款、如何履行等問(wèn)題。雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對(duì)方都有權(quán)要求其履行，也可以通過(guò)訟訴或仲裁方式要求對(duì)方履行。如果買(mǎi)賣(mài)雙方中一方違約，且達(dá)不成致一致意見(jiàn)，那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

3、已做預(yù)售登記階段。

買(mǎi)賣(mài)雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果退房除與上述(二)辦理方式一樣外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)預(yù)售登記手續(xù)。在賣(mài)方違約時(shí)，如果買(mǎi)方已申請(qǐng)銀行貸款，在解除合同時(shí)應(yīng)同時(shí)通知貸款銀行。賣(mài)方應(yīng)將首付款及應(yīng)付違約金支付給買(mǎi)方，買(mǎi)方銀行貸款部分由賣(mài)方直接退還給銀行。銀行再與買(mǎi)方解除合同。至于利息損失、保險(xiǎn)費(fèi)、銀行律師費(fèi)應(yīng)從買(mǎi)賣(mài)雙方的約定，如無(wú)約定，由買(mǎi)方、賣(mài)方及銀行三方協(xié)商解決。

4、入住階段。

在房屋竣工后，買(mǎi)方已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門(mén)應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是買(mǎi)方，大多是賣(mài)方違約。這個(gè)階段除與上述(三)要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣(mài)方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。買(mǎi)方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣(mài)方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議買(mǎi)方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

5、房產(chǎn)證辦理完畢階段。

房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買(mǎi)方是不能退房的。如果賣(mài)方已為買(mǎi)方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣(mài)方墊資，且合同有約定如買(mǎi)方拒不按約定履行付款義務(wù)，賣(mài)方是可以提出解除合同的，要求買(mǎi)方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷(xiāo)手續(xù)