一、關于定金

1、定金的概念和性質定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為擔保的一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。簽訂合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時要約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。

2、定金的種類定金是我國《》明確規(guī)定的債權擔保的一種形式，依其性質和效力通?？煞譃槌杉s定金、證約定金、違約定金、解約定金和立-約定金。

3、預付款、訂金、押金等也可成為定金一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買賣雙方在合同中約定，雙方不能履行合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還;如系因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質，應認定為購房定金。

二、商品房中定金的適用

一些房地產(chǎn)開發(fā)項目在具備銷售法定條件前，往往搞認購，雙方簽訂認購書，讓購房者交一定金額的定金，稱為認購定金。

1、認購定金的性質從實踐中看，認購書起到為購房人預留房號，保證簽訂商品房買賣合同的作用。盡管認購書的性質在法理上還存在爭議，但一般認為，商品房認購書與商品房買賣合同相當于預約合同與本約合同的關系，即預約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過認購書中定金條款的設定，來約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同這一本約合同的權利義務，正是對當一方出現(xiàn)締約過失時，對于無過錯的另一方的有效補償。因此，從這個意義上說，購房定金屬于立-約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。所謂立-約定金是指，為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立-約定金生效的時間和效力較其他種類的定金是較為特殊的。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金。該條內(nèi)容是對立-約定金的解釋與適用。立-約定金雖然是從合同，但是它并不依賴于主合同的生效而生效，它的生效是獨立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關系。立-約定金的上述特點是由它的作用所決定的，即立-約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂，當其所擔保的定約行為沒有發(fā)生時，違反承諾的當事人就要受到定金處罰，立-約定金也就由此發(fā)揮擔保作用。

三、商品房買賣合同糾紛中定金法則如何適用

當購房者不能與開發(fā)商簽訂合同或購房者改變主意后，因收取的定金是否應返還就往往爭執(zhí)不下，形成糾紛，訴之法院。如何適用定金法則呢?對此，實踐中存在著兩種不同的觀點。一種觀點認為，只要購房者不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書的約定，開發(fā)商就可以不予退還購房者的定金;另一種觀點則認為，只要購房者按期前去簽訂商品房買賣合同，購房者即履行了認購書中的簽訂本約的義務，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導致合同無法簽訂，則開發(fā)商應當雙倍返還定金。筆者認為，這兩種觀點都有失偏頗。按照第一種觀點，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補充協(xié)議，只要購房者不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地占有定金，這也是實踐中開發(fā)商動輒占有購房者定金不予退還的主要原因。按照第二種觀點，則會出現(xiàn)只要購房者前去開發(fā)商處簽約，即使購房者漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違公平和誠實信用的基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。因此，筆者認為，定金罰則的適用應當符合公平、誠信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

具體來說，如果因為合同一方無故不在認購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點去簽訂買賣合同或擅自改變在認購書中雙方已經(jīng)確認同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導致買賣合同無法簽訂的，則系因當事人一方原因造成本約無法簽訂，應對該方適用定金罰則。還有，在現(xiàn)實中往往存在這樣的現(xiàn)象，開發(fā)商是在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂認購書并約定立-約定金的，并且在認購書規(guī)定的期限內(nèi)由于仍然無法取得《商品房預售許可證》而無法與購房者簽訂正式的商品房買賣合同。筆者認為，這種情況，購房者也可以依據(jù)《認購書》中的立-約定金條款要求開發(fā)商向其支付雙倍定金。

但如果商品房買賣合同未能簽訂是因為雙方就認購書中沒有提及的簽約細節(jié)和其它條款進行協(xié)商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責于當事人雙方的事由所造成的本約無法簽訂，雙方互不承擔違約責任，開發(fā)商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。如，購房人與開發(fā)商簽訂認購合同后，購房者交納了認購定金。雙方按約定時間簽訂主合同即購房合同過程中，因補充協(xié)議條款而多次協(xié)商，爭執(zhí)不下，導致買賣合同無法簽訂。購房者認為開發(fā)商應雙倍返還定金，開發(fā)商認為定金應不予返還。筆者認為，該商品房買賣合同未能簽訂就是因不可歸責于當事人雙方的事由，雙方的行為均不構成違約，故開發(fā)商應當將定金如數(shù)返還購房者?？傊诙ń鸱▌t的處理問題上，一般根據(jù)相關法條解釋的內(nèi)容都可以對相關情況進行處理，如果有不懂得，可以查詢相關的政策規(guī)定，以維護自身的合法權益。在實際生活中，有更多的實際情況需要合理的解決，建議咨詢專業(yè)的律師，以最大限度的維護自身的合法權益。