商品房預(yù)售合同再轉(zhuǎn)讓的行為特征

1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得出賣人同意。

2、買受人沒(méi)有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得出賣人同意。

3、買受人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，買受人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。

相關(guān)內(nèi)容“”預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

(一)在房地產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，為明確幾種交易環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的問(wèn)題，小編把以下現(xiàn)象共同商榷。

1、警惕預(yù)售宣傳陷阱，一些不法房地產(chǎn)商及惡意炒房者在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，一般都許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設(shè)施、周全的物業(yè)管理。受讓人接收所購(gòu)的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與承諾大相徑庭，配套遲遲難以落實(shí)，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。受讓人為此討“說(shuō)法”時(shí),房地產(chǎn)商往往以合同中對(duì)此并未約定或已合同再轉(zhuǎn)讓為由推卸責(zé)任。因此，受讓人在決定預(yù)購(gòu)商品房前，一定要認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料，了解買受人為什么匆忙另行轉(zhuǎn)讓。

2、認(rèn)清預(yù)售再轉(zhuǎn)讓合同中的“貓膩”，在建商品房必須達(dá)到一定的工程進(jìn)度、具備一定條件、依法取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售。而個(gè)別房地產(chǎn)商為了搶占市場(chǎng)，在根本步具備預(yù)售條件、甚至在建設(shè)用地尚未動(dòng)遷的情況下，就要求買受人交納相當(dāng)額度的定金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果最終不能獲得預(yù)售許可證，買受人了解情況后急于推卸包袱，甚至賠付差價(jià)轉(zhuǎn)售第三人，則簽定的合同就不具有法律效力，而合同的無(wú)效是由房地產(chǎn)商的過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致，但受讓人卻對(duì)此知之甚少，致使再轉(zhuǎn)讓行為極易陷入一個(gè)進(jìn)退兩難的怪圈。

(二)目前，對(duì)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有法律上明確的規(guī)定，小編認(rèn)為至少應(yīng)當(dāng)從以下幾點(diǎn)加以防范。

1、提高再轉(zhuǎn)讓條件，全面推進(jìn)網(wǎng)上備案登記和查詢制度。既然房地產(chǎn)管理法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么，轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房也應(yīng)辦理變更登記手續(xù)。一旦在互聯(lián)網(wǎng)上建立了該樓盤的公開(kāi)信息查詢網(wǎng)頁(yè)后，并要求開(kāi)發(fā)商必須在售樓現(xiàn)場(chǎng)提供網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，簽訂再轉(zhuǎn)讓合同與網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案同時(shí)進(jìn)行，有效地阻止“一房多賣”“惡意轉(zhuǎn)讓”的不法行為。

2、聘請(qǐng)專業(yè)人士，提供法律服務(wù)。商品房交易，在許多國(guó)家和地區(qū)都被認(rèn)為是一個(gè)重大的法律行為，為尋求保護(hù)，買受人通常聘請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)專家、律師等專業(yè)人士介入購(gòu)房行為，以完善相關(guān)手續(xù)。特別在當(dāng)前金融危機(jī)尚未結(jié)束的復(fù)雜形式下，購(gòu)房是人生中一大消費(fèi)重錘，如果草草行事、盲目簽訂購(gòu)房合同，在產(chǎn)生糾紛時(shí)后悔不已。