【攻略一】收入穩(wěn)定工薪階層適合“等額本息”

“等額本息還款指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加后，平均分攤到還款期限的每個月中。”某銀行信貸部經(jīng)理劉*培透露，該種還款方式，適合收入穩(wěn)定的工薪階層，作為還款人，每月還給銀行固定金額。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

什么是等額本息還款?

其實，你在看一手房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數(shù)額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是大家知道等額本息的真實還款情況嗎?以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還7,485.2元為例。每個月還銀行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。

到了還款期限一半的時候，利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒有還，而這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還貸了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前還貸已經(jīng)沒有什么意義了。在銀行貸款，基本只會跟你說這一種還款方式，因為這樣，銀行的利益才會最大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完。這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，銀行這種方式讓大家前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收一大半了，提早還貸對銀行已經(jīng)沒什么損失了。

【攻略二】從事經(jīng)營活動人群適合“等額本金”

“等額本金還款指將貸款本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。”劉*培認為，這種還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，借款人隨還貸年份增加逐漸減輕負擔(dān)。但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，所以該還款方式適于收入高且還款壓力不大人群，如小企業(yè)或者個體經(jīng)營者。此外，按季度或按月份“一次性還本付息”法也較適合該類人群。

什么是等額本金還款?

發(fā)現(xiàn)一個問題，就是銀行不會主動提出有這種還款方式，基本都只說前一種。還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9,625元為例。每月還的錢要比等額本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但從第2個月開始，只需還9,602.26元，因為本金上月還了4,166.67元，這月利息要重新計算，因此會少23元的利息。以此類推，越到后面還款壓力越小。

而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經(jīng)相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候就會少許多利息支出，而每少一年都是近萬元的利息!就算不提前還貸，以這種方式，還20年，也要少還14萬左右的利息!不過等額本金的前期還款壓力會比較大。