預(yù)售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”，購(gòu)房害陷入兩難境地在筆者最近辦理的個(gè)案中，張-鳴先生的遭遇頗能說(shuō)明問題。

張先生的兒子張某長(zhǎng)期生活在國(guó)外，他主要從事生物技術(shù)研究。幾年前，張某被上海市政府針對(duì)境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引，萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法，作為父親的張自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動(dòng)，糧草先行，張某決定先在上海購(gòu)買一套房子。為此，父親張親自在上海操辦，跑了不少樓盤，通過(guò)篩選比較，相中了一套地段較好，位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。

簽約時(shí)，售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，張有權(quán)單方面解除合同;如果張選擇單方面退房時(shí)，開發(fā)商將以總房?jī)r(jià)的10%予以賠償。另外，開發(fā)商還與張?jiān)诤贤牡谖鍡l中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實(shí)側(cè)面積不一致時(shí)，選擇按房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算，多退少補(bǔ)。

起先，張對(duì)開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證，我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。這一番解釋打消了張的顧慮，最后經(jīng)張某同意，張以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。

簽約后，開發(fā)商果然如期通知張已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對(duì)張*問的房屋實(shí)測(cè)面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實(shí)測(cè)工作正在進(jìn)行，無(wú)法奉告。無(wú)奈之下張只得驗(yàn)收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價(jià)為20萬(wàn)開人民幣的裝潢協(xié)議，對(duì)新居進(jìn)行了豪華裝修。

個(gè)月后新居裝飾工程結(jié)束，張想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這

要求此時(shí)售樓小姐拿出房屋面積的實(shí)測(cè)報(bào)告，要求張按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價(jià)款共計(jì)人民幣50000元;并告訴張，要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個(gè)人的小產(chǎn)權(quán)證，目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張安心等待。

這一等又幾個(gè)月過(guò)去了，和鳴見小產(chǎn)證遲遲無(wú)法辦出，卻還要補(bǔ)交因分?jǐn)偣妹娣e而增加的房屋面積差價(jià)款心有不甘，即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因?yàn)?a href='http://m.shkps.cn/weiyue/31.html' target='_blank' data-horse>開發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房?jī)r(jià)的10%作為賠償，但已投入的20萬(wàn)元裝修款開發(fā)商能賠償嗎?想想自

已及兒子為購(gòu)房和裝修所化費(fèi)的精力，設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張最終還是決定暫時(shí)采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠(yuǎn)有異鄉(xiāng)的張某得知在國(guó)內(nèi)買房遇到如此不講誠(chéng)信的房產(chǎn)商，便對(duì)上海投資環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時(shí)回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本“陷阱”頗多針對(duì)上述糾紛、筆者提醒正在打算購(gòu)房的朋友、對(duì)官方推薦的所謂合同示范文本千萬(wàn)不要盲目輕信，因?yàn)槭痉段谋旧下┒炊喽?、陷阱不小?/p>

以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須取得大產(chǎn)證后。實(shí)踐這交房要求對(duì)某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重，訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任，因而諸多開發(fā)商對(duì)該條款的設(shè)置意見較大。

2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益，違反了法律規(guī)定和合同首頁(yè)《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門，張購(gòu)房至今未能取得產(chǎn)權(quán)證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設(shè)計(jì)缺陷密切相關(guān)。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法那么如何在簽訂購(gòu)房合同時(shí)避免，化解類似張所遇到的風(fēng)險(xiǎn)呢?

首先，購(gòu)房者應(yīng)堅(jiān)持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款，當(dāng)開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房，并可按合同約定追究開發(fā)商責(zé)任。

其次，當(dāng)開發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位，堅(jiān)持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款，而購(gòu)房者同意作出讓步時(shí)，購(gòu)房者也應(yīng)力爭(zhēng)在相關(guān)條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間，開發(fā)商應(yīng)按逾期天數(shù)以房屋的總價(jià)款的一定比例支付違約金的條款，以保證在放棄行使合同解除權(quán)的同時(shí)，仍能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

如果開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的上述兩項(xiàng)合理要求都予以拒絕，且購(gòu)房者又對(duì)該房屋情有獨(dú)鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求，同意合同第十條第二款時(shí)(第二款主要內(nèi)容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房)此時(shí)購(gòu)房者所能極了的補(bǔ)救措施就是：當(dāng)開發(fā)商交房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)書面要求其依合同第十三條的規(guī)定，出示實(shí)測(cè)建筑面積資料;如開發(fā)商不能提供，則按照該條款的第三款約定，即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》，購(gòu)房者仍有權(quán)拒絕接受該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由房產(chǎn)商承擔(dān)。

實(shí)踐中由于開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》時(shí)。往往實(shí)測(cè)面積工作尚未進(jìn)行或完成，因此《預(yù)售合同》第十三條是購(gòu)房者避免自己合法權(quán)益受損的一項(xiàng)有效補(bǔ)救措施，雖然這種補(bǔ)救措施有違《預(yù)售合司》示范文本制定者在設(shè)計(jì)該條款時(shí)所希望的初衷，但其條款設(shè)計(jì)的“缺陷”漏洞卻正好為處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者所利用。

簽好一份《預(yù)售合同》次非易事，購(gòu)房者應(yīng)學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵范。