王先生想把自己位于海淀區(qū)的一套房屋出售，但因工作較忙經(jīng)常出國，為方便起見，于是把房屋鑰匙和房產(chǎn)證原件和身份證復(fù)印件交予張先生代為辦理。在進(jìn)行二手房交易過程中，有一位劉先生看完該套房屋后比較滿意，他認(rèn)為張先生是業(yè)主王先生的親戚，便和張先生簽訂了購房合同。五天后，業(yè)主王先生回國后認(rèn)為出售價(jià)格太低，拒絕履行合同。

于是購房者劉先生便將王先生起訴至法院，法院最后判決認(rèn)定：業(yè)主王先生拒絕履行合同是合法的，購房者劉先生訴請業(yè)主王先生繼續(xù)履行合同的要求不予支持，但法院要求退還劉先生支付的定金。

案例分析：

一、委托人委托受托人處理委托事務(wù)，需要有委托合同，并且有相關(guān)的委托權(quán)限，委托事項(xiàng)。該案例中王先生并沒有委托張先生簽訂房屋買賣合同的事項(xiàng)，因此，張先生無權(quán)與劉先生簽訂購房合同。法院判定退還劉先生的購房定金也是有法可依的，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人?！辈划?dāng)利益是指沒有法律或合同等合法根據(jù)，使他人財(cái)產(chǎn)受到損失而使自己獲得的利益。

二.對此《合同法》有明確規(guī)定；“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”，“委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)”，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！?/p>

對此，北京中原三級市場部律師提醒消費(fèi)者在實(shí)際進(jìn)行二手房交易過程中，如果遇到業(yè)主委托他人代理出售房屋簽訂合同時(shí)，應(yīng)該讓代理人出示委托人的授權(quán)委托書，看清楚委托事項(xiàng)，問清過戶時(shí)業(yè)主是否可以親自辦理，否則，就必須要提供委托公證書。以免出現(xiàn)上述情況，給正準(zhǔn)備購房的您帶來一定的經(jīng)濟(jì)和精神損失。

【法條連接】

根據(jù)《合同法》一百二十八條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。