一、商品房質(zhì)量問(wèn)題的負(fù)責(zé)人（案例分析）

案例

“祥云東方苑”項(xiàng)目位于北京市順義區(qū),2009年該項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)異常火爆，不但需搖號(hào)認(rèn)購(gòu)，而且留給每批業(yè)主選房簽字的時(shí)間只有五分鐘。本案中涉及的四名業(yè)主就是在這種氛圍下各自搶購(gòu)了一套期房，合同約定的交房時(shí)間為2011年5月31日。然而合同約定的交房日期到來(lái)時(shí)發(fā)生的情況，卻與開(kāi)發(fā)商的承諾大相徑庭。以業(yè)主趙先生的遭遇為例：趙先生2011年5月31日去收房，初步驗(yàn)房時(shí)就發(fā)現(xiàn)許多表面的質(zhì)量問(wèn)題，于是沒(méi)有收房，但當(dāng)時(shí)也并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，只是讓開(kāi)發(fā)商工作人員將問(wèn)題簡(jiǎn)單記錄就回家等待維修了。其后趙先生多次到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)催促修理，開(kāi)發(fā)商卻一直沒(méi)有回應(yīng)。

分析

建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》規(guī)定：商品房必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收并且在建委備案后才能交付使用，《商品房銷售管理辦法》中將取得驗(yàn)收備案表作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的必備條件。同時(shí)為了加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督，竣工驗(yàn)收備案管理辦法第八條規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”。也就是說(shuō)，備案機(jī)關(guān)的備案過(guò)程不應(yīng)只是一個(gè)簡(jiǎn)單的收資料的過(guò)程，而是要主動(dòng)審核建設(shè)單位驗(yàn)收過(guò)程中有無(wú)違規(guī)行為，在確認(rèn)無(wú)違規(guī)行為的情況下才能予以備案，有違規(guī)行為的要責(zé)令停止使用并重新驗(yàn)收；第十一條進(jìn)一步規(guī)定：“建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，工程竣工驗(yàn)收無(wú)效，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收，處20萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！边@一條明確賦予了備案機(jī)關(guān)執(zhí)法權(quán)和處罰權(quán)。綜合這兩條，我們可以看出竣工驗(yàn)收備案制度的核心是讓備案機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)商的驗(yàn)收行為進(jìn)行審核，并且對(duì)虛假驗(yàn)收的行為進(jìn)行處罰，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家才把取得竣工驗(yàn)收備案表作為商品房的交房條件。

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