一、違反商品房認購書怎么辦

所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。

1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。

(1)“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買賣合同?一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思?！?/p>

但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。”約定簽約時間屆至時出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理?

(2)違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。

商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實務中法官可結合當事人不愿履行簽約義務的具體情形，并結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益?出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

2、因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

二、商品房認購書的效力

認購書既然屬于預約，預約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權利義務具體確定、意思表示真實、內容不違反法律或社會公共利益，并對于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應包括房屋的位置、面積、價格等要素，否則就無法構成一個有效的合同。根據(jù)我國合同法規(guī)定，承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立，依法成立的合同自成立時生效。在房地產預售中，房地產開發(fā)商向購房人提供事先早就擬好的認購書，這一行為在法律上應是預售人向購房人發(fā)出的要約。而一旦購房人對認購書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認購書對其的法律約束力。因此，只要雙方當事人意思表示真實、一致，認購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認購書當然就具有合同的約束力，雙方應當嚴格履行認購書所設定的義務。

一旦簽訂了商品房認購書后違反相關內容，肯定是會給自己帶來麻煩，建議在一開始簽訂商品房認購書時就應該要看清楚里面的義務跟條件。其中一方違反商品房認購書給自己帶來損失怎么樣解決，建議直接來電咨詢我們律霸網上的在線律師。