一、企業(yè)按揭購入固定資產(chǎn)的一般會計處理

企業(yè)按揭貸款是一種向銀行等金融機構(gòu)融資用于向供貨商購置所需固定資產(chǎn)并分期歸還本息的貸款方式。按揭購入固定資產(chǎn)可分為兩類：一類是購入固定資產(chǎn)后，一般不需繼續(xù)發(fā)生大的支出即可投入使用，如按揭購入汽車或帶裝修的辦公用房;另一類是購入固定資產(chǎn)后不能馬上投入使用，如按揭購入不帶裝修的辦公用房，需按辦公要求裝修后方可使用。企業(yè)按揭購入固定資產(chǎn)的會計處理主要涉及以下幾個問題：

(一)固定資產(chǎn)入賬價值的確定

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》，“購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計入當(dāng)期損益?！?/p>

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》，“購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。”所購建固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，具體可以從以下幾個方面進(jìn)行判斷：

l.固定資產(chǎn)的實體建造(包括安裝)工作已經(jīng)全部完成或?qū)嵸|(zhì)上已經(jīng)完成;

2.所購建的固定資產(chǎn)與設(shè)計要求或合同要求相符或者基本相符，即使有個別與設(shè)計或合同要求不相符的地方，也不影響正常使用;

3.繼續(xù)發(fā)生在所購建固定資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生。

據(jù)此可得出以下結(jié)論：

1.按揭購入后即可投入使用的固定資產(chǎn)，分期支付的按揭利息在投入使用前應(yīng)計入當(dāng)期損益，不予資本化;按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產(chǎn)，分期支付的按揭利息在投入使用前應(yīng)予資本化，投入使用后則應(yīng)計入當(dāng)期損益。

2.對于按揭購入后即可投入使用的固定資產(chǎn)，入賬價值為不考慮按揭利息時購買該項固定資產(chǎn)應(yīng)支付給銷售方的全部價款。對于按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產(chǎn)，其入賬價值由以下幾個部分組成：(1)不考慮按揭利息時購買該項固定資產(chǎn)應(yīng)支付給銷售方的全部價款;(2)繼續(xù)發(fā)生的費用(如購入辦公用房的裝修費);(3)投入使用前的按揭利息。企業(yè)用按揭購買的固定資產(chǎn)投資時，入賬價值為以評估價值為基礎(chǔ)雙方協(xié)商的公允價值。

在財務(wù)處理時，因按揭購入固定資產(chǎn)不同于一般的固定資產(chǎn)，可在“固定資產(chǎn)”一級科目下另設(shè)“按揭購入固定資產(chǎn)”二級明細(xì)科目進(jìn)行核算。

(二)負(fù)債入賬價值的確定

按揭購入固定資產(chǎn)，不論是按揭購入即可投入使用的固定資產(chǎn)，還是按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產(chǎn)，其負(fù)債的入賬價值均可比照企業(yè)長期借款方式按不考慮按揭利息所需支付的價款確定。在進(jìn)行賬務(wù)處理時，考慮到按揭時間往往比較長，一般都在一年以上，應(yīng)在“長期應(yīng)付款”下另設(shè)明細(xì)“應(yīng)付按揭貸款”科目進(jìn)行核算。

(三)停止資本化后的應(yīng)付按揭利息處理

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的具體規(guī)定，停止資本化后的應(yīng)付按揭利息應(yīng)計入當(dāng)期財務(wù)費用。

(四)折舊的計提

在確定按揭購入固定資產(chǎn)的入賬價值之后，根據(jù)估計使用年限和預(yù)計的凈殘值率，可按平均年限法、工作總量法或雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等方法及相關(guān)財稅法規(guī)計提折舊。

例1：某企業(yè)A于200X年l2月初采取l0年期按揭貸款方式購買一處房屋，按揭貸款支付總價款和利息360萬元，其中房產(chǎn)價值300萬元，利息60萬元。首期支付120萬元，尚有240萬元于10年內(nèi)分次付清，每年支付24萬元。房屋購入后支付契稅9萬元和發(fā)生后續(xù)建設(shè)裝修改造費ll萬元，于200X年12月底投入使用。

(1)購入時(單位：萬元，下同)

借：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)300

貸：銀行存款120

長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款180

(2)支付契稅和后續(xù)建設(shè)裝修改造費

借：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)20

貸：銀行存款20

(3)投入使用

借：固定資產(chǎn)——按揭購入固定資產(chǎn)320

貸：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)320

(4)每年計提和支付價款利息時(為簡化計算均按年計算和會計處理，下同)

①借：財務(wù)費用6

貸：長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款6

②借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款24

貸：銀行存款24

(5)每年計提折舊時

假如使用年限為20年，用直線法計提折舊，凈殘值率為5%，則：

借：管理費用15.2

貸：累計折舊15.2

二、按揭貸款購入固定資產(chǎn)用于投資與處置的會計處理

個人或企業(yè)按揭購入固定資產(chǎn)用于投資的會計處理

現(xiàn)實社會經(jīng)濟(jì)生活中，常會發(fā)生自然人、企業(yè)等投資主體將未到期按揭購入的固定資產(chǎn)用于投資興辦新的經(jīng)濟(jì)實體的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號——長期股權(quán)投資》，“投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外?！?/p>

據(jù)此，將按揭購入固定資產(chǎn)用于投資應(yīng)按中介機構(gòu)的評估價值或在評估價基礎(chǔ)上由投資方協(xié)商確定的公允價格作為入賬價值。按揭購入固定資產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)按揭費用，由按揭購入個人或企業(yè)承擔(dān)，不應(yīng)在被投資企業(yè)核算。對于投入后不能馬上達(dá)到使用狀態(tài)，需后續(xù)發(fā)生安裝等費用的，則應(yīng)由被投資企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)等會計核算。

例2：某自然人B將10年按揭貸款購買的一處房屋X用于投資興辦獨資企業(yè)。房屋購買合同價款l00萬元，按揭貸款利息20萬元，現(xiàn)已首付60萬元，支付契稅3萬元，尚有60萬元于10年內(nèi)分次付清。簡單裝修5萬元，于購買的12月末即投入使用。

(1)購入時

借：在建工程——X房屋100

貸：銀行存款60

長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款40

(2)發(fā)生支付契稅和后續(xù)建設(shè)裝修改造費

借：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)8

貸：銀行存款8

(3)投入使用

借：固定資產(chǎn)——按揭購入固定資產(chǎn)108

貸：在建工程——按揭購人固定資產(chǎn)108

(4)每年計提和支付價款利息時

①借：財務(wù)費用2

貸：長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款2

②借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款6

貸：銀行存款6

(5)每年計提折舊時

假如使用年限為20年，用直線法計算提取折舊，凈殘值率為5%，則：

借：管理費用5.13

貸：累計折舊5.13

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