第一，開發(fā)商已經(jīng)將房屋預(yù)售給買房人，但并未辦理房屋過戶手續(xù)，也未交房的情況，風(fēng)險是由開發(fā)商承擔(dān)的，這種情況作為買方對房屋損失是無需承受的。

第二，就是房屋已經(jīng)預(yù)售給買方，還沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，在交房時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題。房屋發(fā)生風(fēng)險時買賣雙方正在解決房屋質(zhì)量問題的過程中，這時候雙方其實還沒有辦理書面的收房手續(xù)，是不視為交房的，從法學(xué)角度即稱為未交付，因而房屋發(fā)生風(fēng)險損失時，即使買房已經(jīng)入住在房屋中，也是無需承擔(dān)任何風(fēng)險的。

第三，如果交房時未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題而入住，不管是否已辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，風(fēng)險都只能是買房自己承擔(dān)了。

在二手房買賣上，雙方已經(jīng)簽定了房屋買賣合同，如果未辦理房屋過戶手續(xù)，也未實際交房，或者雖然過戶手續(xù)已完成，但沒有交房，這兩種情況下風(fēng)險損失都由二手房的賣方承擔(dān)。當(dāng)然，如果買方已經(jīng)入住房屋了，不管有否辦理過戶手續(xù)，風(fēng)險承擔(dān)自入住時就轉(zhuǎn)移給買方了。

相關(guān)知識：

所謂風(fēng)險，是指未來可能發(fā)生的、對房屋產(chǎn)生不利影響的行為或者事件。如地震、戰(zhàn)爭、泥石流、海嘯、高空物體墜落和恐怖性爆炸等不可預(yù)見的可能性。風(fēng)險造成的結(jié)果是不確定的，由于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間對當(dāng)事人雙方的重要性，所以關(guān)于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的約定成為中很重要的一個條款。商品房的交接，只是轉(zhuǎn)移房屋的占有，此時房屋轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)登記一般尚未開始或正在辦理當(dāng)中，買受人僅享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人。

從形式上看，交接就是房屋鑰匙的交付和接收(俗稱“交鑰匙”)。但根據(jù)《解釋》，交接不僅是房屋本身的交付和接收，即出賣人將房屋的占有轉(zhuǎn)移給買受人，而且也是房屋風(fēng)險的交接或移轉(zhuǎn)。當(dāng)然，這是針對買賣雙方在合同中沒有對“交付”進(jìn)行約定時，法律所做的強(qiáng)制性規(guī)定，而假定買賣雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同時，約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記完成的時間作為“交付”的時間時，則房屋的轉(zhuǎn)移占有不構(gòu)成“交付”，不發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移的法律后果。只有在具備合同約定的條件成就時，才發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移的問題。

出賣人如果未能在約定的交接日期內(nèi)交房，則房屋毀損、滅失的風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移，仍由出賣人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕收房的，房屋損毀或滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的房屋交付使用之日起由買受人承擔(dān)。因此，房屋交接對于雙方來說都有重要的法律意義，應(yīng)當(dāng)十分慎重地對待。

這樣才能在自然災(zāi)害之后來維護(hù)好自己的合法權(quán)益，否則大家都會有嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。