現(xiàn)在一些房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房建設(shè)完畢后，并不是自己銷售，而是交給代理公司。這種是比較新穎的商品房銷售模式，為了規(guī)范各自行為，需要簽署一份房屋銷售代理合同。一份內(nèi)容完整的合同可以有效的避免糾紛。那么，簽署房地產(chǎn)代理合同注意事項(xiàng)是什么?下面我們一起跟隨律霸小編了解下。

一、簽署房地產(chǎn)代理合同注意事項(xiàng)是什么?

1、代理方式的選擇

房地產(chǎn)銷售代理方式按委托人對(duì)代理人授權(quán)的大小，可分為一般代理、獨(dú)家代理和包銷。一般代理，是指委托人在同一地區(qū)和期限內(nèi)，可選定一家或幾家代理商作為一般代理人，根據(jù)代銷的實(shí)際數(shù)量按協(xié)議規(guī)定的辦法付給傭金，委托人可直接與該地區(qū)的買主成交，其直接成交部分，不向代理商支付傭金。獨(dú)家代理，是指委托人給予代理商在規(guī)定地區(qū)和一定期限內(nèi)享有代銷專營(yíng)權(quán)的代理，委托人在該指定地區(qū)和時(shí)間內(nèi)，不得委托其他第二個(gè)代理人，且商品房出售前的所有權(quán)歸委托人，由委托人負(fù)責(zé)盈虧。商品房包銷，與獨(dú)家代理十分相近，但不同之處在于包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購(gòu)買義務(wù)。

2、代理的期限及代銷的任務(wù)

代理商的代理不可能是無(wú)期限地售完為止，因此，開發(fā)商與代理商簽訂的銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時(shí)間，同時(shí)，還要在合同里明確具體時(shí)間內(nèi)的銷售數(shù)額是多少，即明確具體的代銷任務(wù)，銷售任務(wù)可以以平方米計(jì)算，也可以以套或幢計(jì)算，不管采用哪種計(jì)量方式，都要明確規(guī)定在某一具體的時(shí)間銷出具體數(shù)額的房產(chǎn)。

3、獎(jiǎng)懲條款的設(shè)定

為了有力地促進(jìn)銷售代理工作，開發(fā)商在代理合同里設(shè)有獎(jiǎng)勵(lì)條款，即如果代理商提前售完所代銷的物業(yè)，應(yīng)該給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。如根據(jù)提前的時(shí)間，設(shè)立不同的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。同樣，為了讓代理商明確自已的責(zé)任，使代理商感到有壓力，開發(fā)商應(yīng)在合同里增加懲罰條款，在合同約定的時(shí)間里，如果代理商沒有售完約定的物業(yè)，開發(fā)商有權(quán)按比例減少代理商的傭金，用這樣的機(jī)制，可以有效地調(diào)動(dòng)代理商的積極性和主觀能動(dòng)性，使他們的經(jīng)濟(jì)效益和銷售成績(jī)掛起鉤來(lái)。獎(jiǎng)懲條款要結(jié)合上述代銷的任務(wù)來(lái)設(shè)定，這樣才能使代理商更加明確自已的責(zé)任，這樣才是開發(fā)商保護(hù)自身利益的有效手段。

二、房地產(chǎn)代理合同的特點(diǎn)是什么?

1、代理人只能以被代理人的名義和意志進(jìn)行代理活動(dòng)代理人按代理合同從事代理行為，必須按被代理人的意志去進(jìn)行，對(duì)第三方講明其代理行為所產(chǎn)生的法律后果直接歸屬被代理人。這一點(diǎn)有別于經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，經(jīng)紀(jì)人是以自己的名義進(jìn)行信息中介并撮合成交的，無(wú)須打他人的旗號(hào)。

2、代理人只能在代理權(quán)限內(nèi)從事代理活動(dòng)代理的依據(jù)是被代理人委托的代理權(quán)，代理人必須在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)從事代理活動(dòng)，否則超越代理權(quán)限而訂立的買賣合同為無(wú)效合同。但代理人有權(quán)根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，獨(dú)立地進(jìn)行代理活動(dòng)，只要是在維護(hù)被代理人合法權(quán)益的前提下，代理人即可獨(dú)立地決定法律行為的具體內(nèi)容和具體方式。

由此可見，房地產(chǎn)代理公司和開發(fā)商簽署合同時(shí)，除了滿足合同基本要求后，還要在合同中確定代理方式，是一般代理、獨(dú)家代理還是包銷。并且，在代理合同中寫清銷售任務(wù)及代理期限。另外，獎(jiǎng)勵(lì)政策也應(yīng)該在合同中給予明確。

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