由于在農村宅基地上面建造的房屋缺乏國家頒發(fā)的房產證等，因此很多人在購買農村房屋之前都會對農村房屋買賣合同的效力產生質疑。那么什么樣的農村房屋才是有效的呢?農村房屋買賣合同效力應當怎么認定?律霸將圍繞著這些問題展開探討。

一、農村房屋買賣如何有效?

根據我國《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：

1、購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效;

3、購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

4、買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分

二、農村房屋買賣合同效力怎么認定?

根據司法實踐，農村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那么，農村房屋買賣合同效力怎么認定呢?

1、對于轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同應認定為無效合同

我國《物權法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權規(guī)定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！币虼耍瑥挠嘘P規(guī)定來看，轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應當認定為無效合同;

2、對于轉讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同

原因是：第一，窮盡我國相關的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關于農村房屋禁止轉讓的規(guī)定，而在民法領域，法無規(guī)定即自由;第二，允許農民范圍內的流轉從本質上說并未違反宅基地使用權保障功能，同時也可以通過流轉使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題;第三，允許農民范圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬于農民所有，僅在農民之間的轉讓并沒有導致建筑物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農房所在的集體經濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經濟組織之間流轉的障礙。

現如今，農村房屋買賣在農村已經相當普遍，但是對于什么情況是有效的，怎樣的合同才可能被認定為有效的，很多人并不了解。因此，我們建議在買賣此類房屋之前，要深入了解相關情況，最好咨詢一下專業(yè)人士或者律師。律霸網站為您推薦你所在地區(qū)專業(yè)的律師，希望能夠幫到您。

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