購房合同中的補充協(xié)議的重要性有哪些內(nèi)容？

補充協(xié)議主要詳細(xì)說明開發(fā)商逾期交房的責(zé)任規(guī)范、公攤面積計算、交房標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)證辦理流程和辦理時間、物業(yè)管理狀況等作詳細(xì)說明。

開發(fā)商逾期交房

對于購房者來說開發(fā)商什么時候交房很重要。開發(fā)商在合同規(guī)定的日期內(nèi)沒有交房，往往會以不可抗力的范圍擴(kuò)大為解釋，以此來規(guī)避違約責(zé)任。購房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?

在簽訂購房合同時，將不可抗力的范圍約定在補充協(xié)議里，明確這種不可抗力的界定需要政府機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)文件才能免責(zé)。

如果開發(fā)商在補充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出異議，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數(shù)給予經(jīng)濟(jì)補償。

公攤建筑面積

公攤面積的多少，直接關(guān)系到購房者實際使用房屋面積的大小。盡管房屋各種面積的計算方法已經(jīng)被明文規(guī)定，但個別開發(fā)商還是把經(jīng)營性用房、人防工程和其他房屋面積無關(guān)的面積計算到公攤面積中。

購房者應(yīng)在補充條款中對得房率做精準(zhǔn)的約定，如果收房時得房率不達(dá)標(biāo)，購房者可以依據(jù)合同，選擇退房并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

交房標(biāo)準(zhǔn)要說清

這點主要針對購買精裝房的購房者，大家在看樣板間時，往往被樣板間的美迷了眼，忽略交房時的配置標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商在施工階段，會請購房者到建筑工地進(jìn)行現(xiàn)場檢驗，但有的開發(fā)商則不會。

那么購房者可以在補充協(xié)議上跟開發(fā)商進(jìn)行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，求購房者到場并簽字，簽完字再進(jìn)行覆蓋，繼續(xù)施工。在補充協(xié)議中對商品房中的重要配置的牌子、型號和種類進(jìn)行約定，避免出現(xiàn)高級、進(jìn)口等模糊詞語。

辦不動產(chǎn)權(quán)證的時間

購買新房，開發(fā)商會有一定的時間為業(yè)主統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，一般來說，業(yè)主能拿到產(chǎn)權(quán)證的時間在一到兩年。不過，一些沒有繳納土地出讓金等費用的開發(fā)商，會影響購房者的產(chǎn)權(quán)辦理。

所以，購房者在補充協(xié)議里，應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行自身義務(wù)，如果因為開發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)無法辦理，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)購房者的經(jīng)濟(jì)損失。

貸款辦不下來怎么辦

已經(jīng)簽了合同付了首付，但在貸款環(huán)節(jié)出了問題，可以解約退房嗎?這需要購房者在簽訂補充協(xié)議時，與開發(fā)商達(dá)成約定，若貸款辦不下來，購房者可以變更付款方式或者要求退房。以防開發(fā)商用合同漏洞拒絕解約，或要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。

物業(yè)管理問題約定清楚

包括物業(yè)公司及物業(yè)費的繳納時間，繳納金額，都應(yīng)該在補充協(xié)議中進(jìn)行約定。多數(shù)開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們形成不同的法律關(guān)系。

開發(fā)商的承諾要落實到合同里

不少開發(fā)商在售樓時期會向購房者承諾一些“好處”，比如贈送面積、有學(xué)校入學(xué)資格、停車位、物業(yè)費的收費優(yōu)惠等。等到購房者收房后，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給的承諾并沒有兌現(xiàn)。而到時候，購房者往往沒法維護(hù)自身的權(quán)益。最好的辦法是購房者在簽訂合同時就在合同中寫明承諾，并附上違約責(zé)任。

除此之外，購房者在簽訂補充協(xié)議時，還應(yīng)該注意這三點：

1、避免開發(fā)商玩文字游戲，防止開發(fā)商推脫責(zé)任。

2、警惕開發(fā)商利用補充協(xié)議轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

3、注意優(yōu)先效力，避免糾紛。如果開發(fā)商約定合同優(yōu)先效力，那么補充協(xié)議就變得形同虛設(shè)。

簽訂購房合同中補充協(xié)議，是對購房者保障其合法權(quán)益的重要手段之一。補充協(xié)議內(nèi)容不應(yīng)該被忽視。補充協(xié)議與購房合同是具有同等法律效力，在簽訂時補充協(xié)議時不得馬虎，不要為了省事就忽略協(xié)議內(nèi)容，警惕開發(fā)商玩弄文字游戲，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，推脫責(zé)任，應(yīng)看清條款內(nèi)容再簽字。

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